Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Als Besitzer einer Eigentumswohnung haben Sie einer Teilungserklärung zuzustimmen. Diese regelt die Aufteilung von Gebäuden, Räumen und anlagen in das Sondereigentum, für das Sie persönlich verantwortlich sind, und das Gemeinschaftseigentum, an dem alle Eigentümer der Eigentümergemeinschaft einen Anteil und eine finanzielle Verpflichtung haben.

Die Teilungserklärung ist zusammen mit einem Aufteilungsplan zur Eintragung ins Grundbuch einzureichen. Dabei ist zu beachten, dass allen Räume, die zum selben Wohnungseigentum gehören, eindeutig und gleich gekennzeichnet sein müssen. Wird ein Raum vergessen, verbleibt dieser im Gemeinschaftseigentum.

Was Gemeinschaftseigentum von Sondereigentum unterscheidet

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Gebäudeteile und Anlagen, die als konstruktive oder gestalterische Bauteile zu definieren sind. Insgesamt ergibt sich die Zuordnung aus § 5 des Wohneigentumsgesetzes:

„Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.“

Im Folgenden habe ich Ihnen eine Reihe von Gebäudeteilen und Anlagen aufgeführt, die zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden.

Abflussrohre, Leitungen, Regenfallrohre

Hauptversorgungsleitungen für die Versorgung und Entsorgung der  von Gas, Strom, Wasser, Wärme und Abwasser sind Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum und zwar auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren.

Regenfallrohre sind gemeinschaftliches Eigentum.

Abstellplätze (unbebaut)

Abstellplätze sind als Grundstücksfläche nicht sondereigentums-fähig, sondern grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn die Stellplätze mit Carports (4 Eckpfeiler und Überdachung) bebaut sind. Allerdings besteht bei Carports die Möglichkeit, über eine Zugangssperre ein Sondereigentum zu begründen.

Hinzu kommt: Die grundsätzliche Klassifizierung als Gemeinschaftseigentum schließt nicht die Einräumung von Sondernutzungsrechten für einzelnen Eigentümer aus.

Abstellplätze (bebaut)

Bei festen Garagen sowie bei Sammel- oder Tiefgaragen kann sowohl gemeinschaftliches Eigentum als auch Sondereigentum vereinbart werden. Allerdings ist Sondereigentum nur sehr eingeschränkt möglich. Dieses beträfe dann nur den Raum an sich und die zugehörigen Bestandteile. Dach, Außenmauern oder Garagentor wären Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für die Zu- und Abfahrten und andere Anlagen wie Treppenhaus.

Antennenanlagen und Anschlüsse

Antennenanlagen wie eine Gemeinschaftsantenne gelten als Gemeinschaftseigentum, soweit sie dem Empfang der Eigentümergemeinschaft dienen. Zuleitungen in die Wohnung ab der Abzweigung von den Hauptleitungen gelten als Sondereigentum. Das gilt auch für die in der Wohnung befindlichen Antennensteckdosen.

Breitbandkabelanschlüsse gelten als Sondereigentum, da sie der jeweiligen Wohneinheit eindeutig zuzuordnen sind.

Aufzüge

Diese gehören wegen des gemeinschaftlichen Gebrauchs immer zum Gemeinschaftseigentum. Es können zwar spezielle Gebrauchsregelungen getroffen werden, doch dürften diese nicht zu restriktiv sein.

Decken und Böden

Decken und Böden sind wegen ihrer konstruktiven Funktion zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Das gilt auch für aufgebrachte Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall. Entsprechend ist auch ein aufgebrachter Estrich Gemeinschaftseigentum. Fundamente sind ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum.

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Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“