Rauchmelder: Wartungskosten richtig auf die Miete umlegen

Rauchmelder sind zunehmend Pflicht

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie Wohnungen vermieten, haben Sie umfangreiche Auflagen und Pflichten zu beachten.

Eines der zentralen Themen ist dabei die Sicherheit, insbesondere in Brandschutzfragen.

Dabei ist die Installation von Rauchmeldern in vielen Bundesländern zur Pflicht geworden.

Wo Rauchmelder installiert werden müssen

In 12 der 16 Bundesländer ist die Installation von Rauchmeldern bereits verpflichtend geregelt. Allerdings gibt es verschiedene Abstufungen und Übergangsfristen. Letzteres gilt vor allem für Bestandsbauten.

Brandenburg hat als 13. Bundesland ebenfalls schon entsprechende Regelungen auf den Weg gebracht. Ohne Rauchmelderpflicht sind derzeit noch Berlin, Baden-Württemberg und Sachsen.

In den meisten Verordnungen werden dabei mindestens je ein Rauchmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren vorgeschrieben.

Als Vermieter haben Sie die Verantwortung

In den entsprechenden Verordnungen ist bis auf wenige Ausnahmen klar geregelt:

Sie als Vermieter sind für den Einbau verantwortlich.

Dabei sind Ihnen aber entsprechende Freiheiten eingeräumt worden. So können Sie entscheiden, welche Rauchmelder eingebaut werden sollen.

In der Fachliteratur wird sogar darauf ein besonderer Hinweis gegeben. Denn Sie können sogar aktiv werden, wenn der Mieter selbst schon Rauchmelder eingebaut hat.

Welche Folgekosten es gibt

Mit dem Einbau ist aber nur der Anfang gemacht. Denn darüber hinaus müssen die Rauchmelder auch jährlich gewartet werden.

Das umfasst üblicherweise den Austausch der Batterien sowie eine Funktionsprüfung.

Streit könnte es für Sie geben, wenn Sie diese Kosten auf den Mieter abwälzen wollen. Denn die Wartungskosten sind bislang nicht als offizielle Betriebskosten deklariert.

Was Betriebskosten sind, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung. Deren aktuelle Fassung stammt vom Mai 2012.

So können Sie die Mieter an den Kosten beteiligen

Da die Wartungskosten für Rauchmelder bislang nicht eindeutig als Betriebskosten ausgewiesen sind, müssen Sie als Vermieter einen Trick anwenden.

Denn Sie können die Wartungskosten als Umlage ansetzen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Umlage zuvor eindeutig im Mietvertrag geregelt wurde.

Haben Sie dies nicht vertraglich geregelt, bleibt Ihnen eventuell aber noch ein anderer Weg. Denn bei schon bestehenden Verträgen kommt es darauf an:

Weitere gesetzliche Regelungen sind absehbar

War beim Vertragsabschluss die gesetzliche Pflicht bereits bekannt oder voraussehbar, können Sie trotz fehlender Regelung die Kosten auf die Mieter umlegen.

Dies folgt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Der hatte zwar in Sachen Breitbandfernsehen zu urteilen (Aktenzeichen VIII ZR 202/06). Doch lässt sich dieses Urteil gut auch auf die Kostenumlage bei Rauchmeldern anwenden.

Da deren Installation auf absehbare Zeit auch in den restlichen Bundesländern Pflicht werden dürfte, ist zu vermuten:

Die Wartungskosten werden dann auch in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen werden. Dann haben Sie als Vermieter auf jeden Fall eine einfachere Handhabe.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“