Mietrückstände, weil der Staat nicht zahlt

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Zuletzt wandte sich eine Leserin des Deutschen Wirtschaftsbriefs an die Redaktion, weil sie als Vermieterin ein ernsthaftes Problem mit ihren Mietern hatte. Ein bekanntes Problem, wie sich dann beim näheren Hinsehen herausstellte. Oftmals sind Mieter nicht in der Lage, ihre Miete stets aus eigener Tasche zu finanzieren. Dann springt der Staat ein – oder sollte es. Wenn Sie darauf setzen, können oder müssen Sie teils lange warten.

Jobcenter zahlte nicht

In diesem Fall ging es um Zahlungen, die das Jobcenter hätte übernehmen müssen. Es zahlte jedoch nicht wie erwartet. Die Vermieterin saß auf ihren Forderungen und überlegte, ob sie eine Räumungsklage einreichen müsse.

Dies ist zumindest nach einem Landgericht-Urteil aussichtslos, da die Mietpartei nach dessen Meinung nicht verantwortlich für die fehlende Zahlung sei, sondern vielmehr die staatliche Stelle selbst. Das Argument jedoch fing glücklicherweise vor dem Bundesgerichtshof so nicht mehr, so dass sich auch für Sie eine Klage lohnen könnte, sofern Sie mit staatlichen Stellen zu tun haben.

Bundesgerichtshof: Räumungsklage richtig

Der BGH jedenfalls gab der Räumungsklage statt (Az. VIII ZR 173/15). Mit diesem Urteil im Rücken könnten Sie auch in anderen Fällen agieren.

Die unpünktliche Mietzahlung ist nach Meinung des Gerichts jedenfalls eine objektive Pflichtverletzung, da sich die Mietzahlungspflicht aus dem Vertrag des Mieters mit dem Vermieter ergibt. Unabhängig von den Ansprüchen des Mieters gegen Behörden.

Die Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sogar fristlos möglich. Zudem schließlich auch unabhängig davon, ob der Mieter selbst die Schuld trage oder nicht.

Die Voraussetzung für ein solches Urteil ist letztlich wie oft in Mietangelegenheiten eine Gesamtabwägung dahingehend, ob das Mietverhältnis überhaupt noch zumutbar ist. Die Zumutbarkeit bezieht sich darauf, dass Sie als Vermieter nachweisen müssten, dass Sie die Miete unbedingt benötigen.

Zumutbarkeit prüfen

Sollten Sie also die Immobilie noch abzahlen müssen, könnte dies ein Hinweis darauf sein, dass Sie dringend auf die Zahlungen angewiesen sind. Dann ist eine Fortsetzung des unzuverlässig bedienten Mietverhältnisses unzumutbar.

Unzumutbar wäre es auch, wenn Sie auf dem Mietverhältnis Ihren Lebensunterhalt bestreiten müssen, also regelmäßig einen Teil Ihres Einkommens aus den Mieten bestreiten. Sie müssen nicht eigens darauf warten, bis die Miete nachgezahlt wird.

Schließlich könnten Sie auch versuchen, auf Unzumutbarkeit zu verweisen, wenn Sie die Mieten geschickt für die Geldanlage nutzen und die Nichtzahlung effektiv Geld kostet. Wenn Sie also beispielsweise Aktien kaufen oder das Geld für den Kauf weiterer Immobilien nutzen wollten. Es mutet zumindest unzumutbar an, wenn Sie dann Geschäfte nicht tätigen können.

Dennoch entscheiden die Gerichte lediglich in Einzelfällen. Am besten ist es, wenn Sie auf rechtzeitige Zahlung drängen, auch wenn der Staat in das Mietverhältnis eintritt.

Mit den besten Grüßen

Ihr

Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“