Sicherheiten für Kredite: So wird Ihre Immobilie bewertet

So werden Immobilien als Kreditsicherheit bewertet

Wenn Sie einen Kredit verhandeln, kommt natürlich stets die Frage nach Sicherheiten.

Dabei sprechen die Banken und ihre Kunden sehr selten die gleiche „Sprache“.

Denn die von Ihnen zur Verfügung gestellten Sicherheiten werden von den Banken nach deren eigenen Regeln bewertet.

Dabei haben sich aber gewisse Standards herausgebildet. Ich zeige Ihnen, wie diese aussehen.

 

Banken nehmen eigene Berechnungen zur Grundlage

Grundsätzlich gilt: Banken bewerten Sicherheiten nicht mit dem vollen aktuellen Verkehrswert bzw. Zeitwert.

Vielmehr weisen die Kreditinstitute einen eigenen Beleihungswert aus. Von diesem werden je nach Verwertungsrisiko noch weitere Abschläge vorgenommen.

In der Praxis haben sich für verschiedene Typen von Sicherheiten bestimmte Beleihungsgrenzen herausgebildet. Diese liegt üblicherweise zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes.

 

Gewerbliche Immobilien als Sicherheiten

Werden gewerbliche Immobilien oder Mehrfamilienhäuser als Sicherheiten angeboten, kommt man an einem Sachverständigen kaum vorbei.

Üblicherweise stellen die Banken bei der Ermittlung des Beleihungswertes bei solchen Objekten auf den Ertragswert ab.

Dieser ergibt sich aus den Vermietungseinnahmen unter Berücksichtigung einer erwarteten Mindestrendite.

 

Renditeerwartungen als große Unbekannte

Dabei nutzen die Institute Rechengrößen wie einen Kapitalisierungsfaktor, der die eigenen Renditeerwartungen der Bank bezüglich der Sicherheiten widerspiegelt.

Der Kapitalisierungsfaktor gibt letztlich an, wie viele Jahre eine Immobilie braucht, um bei entsprechend geschätzten Mieteinahmen, also einer erwarteten Rendite, die Anschaffungskosten zu erwirtschaften.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Banken dabei oft mit Faktoren zwischen 14 und 20 arbeiten.

 

So rechnen Banken mit Ihren Sicherheiten

Grob gesagt bedeutet dies, dass die Banken mit einer Bruttorendite von 5% bis 7% arbeiten und von 14 bis 20 Jahren Amortisationszeitraum ausgehen.

Für Sie als Bankkunde sind die konkreten Renditeerwartungen natürlich schwierig auszuloten bis vollkommen intransparent.

Immerhin gibt es die Möglichkeit, die Wertansätze der Banken nachzuprüfen. Denn es gibt eine gesetzliche „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“.

In der dazugehörigen Anlage 1 können Sie die Kapitalisierungsfaktoren nach Restnutzungsdauer und Zinssatz ablesen.

 

Etwas Mathematik

Formeltechnisch sieht das Ganze dann so aus:

Ertragswert = Wohnfläche in m² x ortsübliche Kaltmiete/Monat x 12 x Kapitalisierungsfaktor

Ist der Ertragswert berechnet, wird meist noch ein Risikoabschlag von bis zu 20% vorgenommen. Das erst ist dann der Beleihungswert.

 

Bei Einfamilienhäusern gilt meist eine vereinfachte Berechnung

Einfacher liegt die Sachlage bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern. Dort wird regelmäßig der so genannte Sachwert als Beleihungswert herangezogen.

Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Kauf der betreffenden Immobilie noch keine 6 Monate her ist. Die Banken nutzen dann den bezahlten Kaufpreis als Orientierung für den Wertansatz der Sicherheiten.

Dann gilt:

Sachwert = notariell vereinbarter Kaufpreis abzüglich 20 % Abschlag

Allerdings ist das noch nicht der Beleihungswert. Dieser beträgt in der Regel dann nur 60% vom Sachwert.

Wie es um die Bewertung anderer Sicherheiten bestellt ist, lesen Sie hier in Kürze.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“

Bildnachweis: Gevestor

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