Berufliche Nutzung der Mietwohnung: Was Sie als Vermieter dulden müssen

Welche Nutzung Sie als Vermieter dulden müssen

Heim- oder Telearbeit, im Neu-Deutsch Home Office, liegt im Trend der Zeit.

Das bringt aber auch Konfliktsituationen zwischen Mieter und Vermieter.

Zumal die meisten Wohnungen zu reinen Wohnzwecken vermietet werden.

Ihr Recht als Vermieter auf vertragsgemäßen Gebrauch

Als Vermieter haben Sie weitgehende Mitsprache- und auch Untersagungsrechte, wenn Ihr Mieter seine Wohnungsräume zu beruflichen und gewerblichen Zwecken nutzen will.

Zur Unterscheidung, ob noch ein vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnräume stattfindet, können Sie als Vermieter auf eine Fragestellung zurückgreifen:

Kann insgesamt noch von einer Nutzung der Räume als Wohnung ausgegangen werden?

Dies kann bejaht werden, wenn nur ein kleiner Teil der Wohnung zu Bürozwecken oder ähnlichem genutzt wird.

Dann müssen Sie als Vermieter diese Nutzung auch gestatten beziehungsweise Sie müssen nicht um Erlaubnis gefragt werden.

Beeinflussung des Wohnumfeldes als Entscheidungskriterium

Allerdings zieht auch die Rechtsprechung eine klare Linie.

Denn wenn die berufliche oder gewerbliche Nutzung nach außen getragen wird, müssen Sie als Vermieter um Zustimmung gefragt werden.

Dann gibt es eindeutige Anhaltspunkte, dass der Charakter der Wohnung verändert wird.

Rechtsprechung macht eindeutige Vorgaben

In der Praxis musste sich der Bundesgerichtshof mit einem solch gelagerten Fall auseinandersetzen (Az. VIII ZR 213/12).

Dabei ging es um einen Mann, der als Musiklehrer arbeitete. Dieser zog bei seiner Mutter ein, um ihre Pflege zu übernehmen. Gleichzeitig gab er in der Wohnung Gitarrenunterricht, ohne den Vermieter darüber zu informieren.

Nach dem Tod der Mutter wollte der Sohn in das Mietverhältnis eintreten, was aber vom Vermieter abgelehnt wurde.

Vielmehr wurde das Mietverhältnis gekündigt. Dies mit dem Hinweis, dass der Musikunterricht in der Wohnung nicht genehmigt war.

Vermieter hat Recht auf Kündigung

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Der erteilte Gitarrenunterricht in der Wohnung entsprach keiner üblichen Nutzung.

Der Vermieter war entsprechend nicht dazu verpflichtet, dieser gewerblichen Nutzung zuzustimmen.

Zumal durch die gewerbliche Nutzung eine deutliche Beeinflussung des Wohnumfeldes stattfand.

So empfing der Musiklehrer an drei Werktagen in der Woche bis zu zwölf Schüler. Das braucht der Vermieter nicht zu tolerieren.

Was an Beeinträchtigung erlaubt ist

Die Gerichte haben in den letzten Jahren schon Beispielrechnungen beschlossen, was eine zumutbare Belastung des Wohnumfeldes wäre.

Bei Musikunterricht wurde dabei von sechs bis sieben Stunden wöchentlich ausgegangen. Der geschilderte Fall ging da weit darüber hinaus.

Wenn Sie als Vermieter mit einer beruflichen Nutzung Ihrer vermieteten Wohnung konfrontiert sind, heißt das:

Wenn das Wohnumfeld sichtbar durch Publikumsverkehr oder Lärm beeinträchtigt wird, haben Sie das Recht, die entsprechende Nutzung zu untersagen.

Wird die Belästigung nicht abgestellt, steht Ihnen auch die Kündigung des Mietverhältnisses offen. Beziehen Sie sich dabei auf das oben genannte Urteil.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“