Denkmalimmobilien – darauf sollten Sie achten

Das sollten Sie wissen, wenn Sie den Kauf von Denkmalimmobilien  erwägen. Denn bei dieser Investitionsform können Sie einige Kosten abstezen, wenn Sie dabei richtig und fristgerecht vorgehen. Lesen Sie hier, alles was Sie wissen müssen.

Bei Eigengebrauch von Denkmalimmobilien, sind Aufwendungen Sonderausgaben

Nutzen Sie die Denkmalimmobilie nach der Sanierung selber, können Sie Ihre Aufwendungen als Sonderausgaben ausweisen. Und zwar innerhalb von zehn Jahren zu jeweils 9 %.

Zu den steuerlichen Auswirkungen beim kauf einer Denkmalimmobilie  hier ein Beispiel:

Ein Ehepaar mit einem Jahreseinkommen von 80.000 € hat derzeit 18.014 € Einkommensteuer abzuführen.
Es erwirbt für 280.893 € eine denkmalgeschützte Wohnung. Der Sanierungsaufwand beträgt 185.389 €. Das wirkt sich unter dem Strich folgendermaßen aus:

Das zu versteuernde Einkommen verringert sich in zehn Jahren jährlich um 16.685 € auf dann 63.315 €. Bei den aktuell gültigen Steuersätzen ergibt sich für das Paar eine Einkommensteuerlast von nur noch 12.308 €. Die jährliche Steuerersparnis beträgt somit 6.020 € – vorausgesetzt, das Einkommen bleibt konstant.

Sanierungsvorhaben bei Denkmalimmobilien frühzeitig ankündigen

Zu beachten ist, dass Sanierungsvorhaben vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgesprochen sein müssen. Steuerlich begünstigt sind zudem nur solche Baumaßnahmen, die die Behörde als notwendig anerkennt. Hinzu kommen etwaige Umbauten, die für eine weitere sinnvolle Nutzung der Immobilie erforderlich sind. Sonderwünsche, wie beispielsweise eine Sauna, werden in der Regel als Luxussanierungen gewertet. Sie fallen damit nicht unter den nachträglichen Herstellungsaufwand.

Risiko durch falsche Aufwandsschätzung

Ein Risiko bei historischen Gebäuden liegt in einer eventuell falschen Beurteilung des Sanierungsaufwands. So sind etwa die Trockenlegung von Wänden und die Beseitigung von Hausschwamm extrem kostenintensiv. Sie sollten sich somit nur für ein Objekt entscheiden, bei dem Ihnen alle denkbaren Probleme bekannt sind. Über Denkmalimmobilien für Kapitalanleger informiere ich in einem der nächsten Briefe.

Bei Denkmalimmobilien profitiert nur, wer Voraussetzungen beachtet.

Ein Rechenbeispiel zum Kauf von Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

Wie sich die Steuervorteile bei Selbstnutzung auszahlen können, wissen Sie nun durch den vorangegangenen Text.  Als Kapitalanleger können Sie ähnliche Effekte erzielen.

Für Sie dazu dieses konkrete Beispiel bei Denkmalimmobilien als Kapitalanlage:

Das zu versteuernde Jahreseinkommen soll 80.000 € betragen. Das bedeutet 25.312 € Einkommensteuer. Es wird eine Eigentumswohnung im Wert von 94.102 € gekauft. Anerkannte Sanierungskosten: 66.694 €. Das senkt das zu versteuernde Einkommen in den ersten acht Jahren nach Sanierung auf ca. 72.100 € jährlich. Folge: Eine Steuerersparnis von 3.202 €. Obendrauf kommt noch die Ersparnis beim Soli von gut 182 €. Die jährliche Einsparung erhöht sich dann auf 3.384 €. Aber Achtung:

Aber Achtung: Denken Sie an alle wichtigen Voraussetzungen aus diesem Artikel. Denn Sie profitieren nur dann, wenn die übrigen Voraussetzungen in Sachen Denkmalimmobilien stimmen..