Maklervertrag – das ist zu beachten!

Hier lesen Sie alles, was Sie zu einem Maklervertrag wissen sollten. Was ist beim Abschluss zu beachten? Was ist ein Maklervertrag? Und welche Gestaltungsmöglichkeiten haben Sie?

Maklervertrag – was ist das?

Dr. Liemen informiert über die verschiedenen Gestaltungsformen des Maklervertrags.

Dr. Liemen informiert über die verschiedenen Gestaltungsformen des Maklervertrags.

Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber über die Vermittlung einer Immobilie. Danach verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler für die Vermittlung eines entsprechenden Vertrages oder für den Nachweis einer Abschlussgelegenheit eine Vergütung
(= Maklerprovision, Maklerlohn) zu zahlen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Auftraggeber zur Entrichtung des Maklerlohns „nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt“ – so geregelt in § 652 BGB. Weitergehende Ausführungen des BGB zu Maklerverträgen sind dürftig. Die Instanzgerichte können daher nicht auf eine klare gesetzliche Regelung zurückgreifen und regional völlig unterschiedlich entscheiden.

Vertragsarten: Einfacher Maklervertrag

Beim einfachen Maklerauftrag hat der Verkäufer das Recht, auch noch beliebig viele andere Makler zu beauftragen. Der Makler ist dabei nicht verpflichtet, in irgendeiner Form tätig zu werden. Einen Anspruch auf die Provision hat er nur im Erfolgsfall, d. h. bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie. Kommt es dazu, ist jeder der beauftragten Makler darüber zu informieren. Versäumt der Auftraggeber dies und setzt einer der anderen Makler seine Bemühungen (vergeblich) fort, ist der Auftraggeber diesem gegenüber zum Aufwands- bzw. Schadenersatz verpflichtet.

Makler-Alleinauftrag

Normaler Makler-Alleinauftrag

Der Alleinauftrag wird in der Regel über eine feste Laufzeit (meist drei bis sechs Monate) vereinbart. Dabei verzichtet der Auftraggeber darauf, noch weitere Makler einzuschalten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Beim normalen Alleinauftrag behält der Eigentümer das Recht, sein Objekt auch selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Veräußert der Kunde seine Immobilie allerdings vertragswidrig über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen.

Qualifizierter Makler-Alleinauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine individuelle Vereinbarung. Hierin kann geregelt werden, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt auch selber, d. h. ohne Einschaltung des Maklers, zu verkaufen. Der qualifizierte Alleinauftrag kann nur als Individualvereinbarung geschlossen werden; sogenannte Formularverträge sind unwirksam.

Formen des Vertragsabschlusses

Mündlicher Maklervertrag

Grundsätzlich kann jeder Maklervertrag formfrei, also auch mündlich oder stillschweigend, geschlossen
werden. Die Vorgabe, dass Makleralleinaufträge zwingend schriftlich abzuschließensind, ist zum 31.12.1998 entfallen. Der Makler muss dem Auftraggeber aber nach Vertragsschluss den Inhalt des Vertrages mitteilen.

Schriftlicher Maklervertrag

Da der Makler die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrages sowie die sich hieraus ergebende Provisionsvereinbarung trägt, wird er den Vertrag meist schriftlich abschließen.

Stillschweigend abgeschlossener Maklervertrag

Ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten setzt voraus, dass beide Parteien einen bestimmten Erfolg herbeiführen wollen. Als schlüssiges Verhalten gelten dabei Handlungen, die den mittelbaren Schluss auf diesen Willen zulassen. Macht der Makler dem Kunden gegenüber deutlich, dass er eine Provision von ihm erwartet, und nimmt der Kunde daraufhin weitere Dienste des Maklers in Anspruch, hat er damit das Angebot des Maklers stillschweigend angenommen. Zu solchen weiteren Diensten gehört etwa die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder die Anforderung weiterer Unterlagen. Ist kein Maklerlohn vereinbart, ist der „übliche Lohn“ als vereinbart anzusehen“ (§ 653 BGB). Ein Maklervertrag kommt nicht zustande, wenn der Kunde Maklerdienste in Anspruch nimmt und zugleich ablehnt, eine Provision zu entrichten.

Quellen: www.frankfurt-main.ihk.de, finanztip.de; janolaw.de; kuraforum.de; www.rechtsanwaltdrpalm.de
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