Mieter-Abmahnung: Schrittanleitung Teil 1

Wenn Sie Mieter fristlos kündigen wollen, sollte in der Regel zuvor eine Mieter-Abmahnung erfolgt sein. Zumindest setzen die meisten Gerichte voraus, dass Mieter zuvor erfolglos abgemahnt wurden. Hier lesen Sie,  die ersten fünf Schritte, wie  Sie rechtssicher abmahnen und damit verhindern, dass eine Kündigung später unwirksam wird.

Schritt 1: Halten Sie die Mieter-Abmahnung schriftlich

Kommt Ihr Mieter seinen Pflichten nicht nach, können und sollten Sie ihn abmahnen. Eine Mieter-Abmahnung ist zwar auch mündlich möglich, doch geschieht es zu Ihrer eigenen Sicherheit und zu Ihrem Vorteil, wenn Sie jede Abmahnung schriftlich verfassen.

Denn: Wollen Sie Ihrem Mieter später fristlos kündigen, muss er vorher abgemahnt worden sein – was Sie notfalls auch vor Gericht zu beweisen haben.

Schritt 2: Stellen Sie den Zugang der Mieter-Abmahnung sicher

Aus demselben Grund – Beweisbarkeit vor Gericht – gilt: Verschicken Sie Abmahnungen immer per Einschreiben oder werfen Sie sie Ihrem Mieter im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten. So können Sie beweisen, dass Ihr Mieter die Abmahnung auch erhalten hat.

Schritt 3: Benennen Sie alle Mieter in der Abmahnung

Handelt es sich um mehrere Mieter, sollte sich die Mieter-Abmahnung auch an alle richten!

In der Praxis wird häufig der Fehler gemacht, dass nicht alle Mieter, die im Mietvertrag genannt sind, abgemahnt werden. Haben Sie etwa an ein Ehepaar vermietet und hat einer der beiden massiv gegen die Hausordnung verstoßen, können Sie beiden Ehepartnern fristlos kündigen. Allerdings müssen Sie zuvor beide Mieter erfolglos abgemahnt haben – anderenfalls wäre die Kündigung nur gegen den abgemahnten Störer wirksam.

Ihr Vorteil: Ihr Mieter kann sich nicht damit herausreden, nicht er, sondern ein anderer habe sich pflichtwidrig verhalten, etwa zur Nachtzeit gelärmt. Ihr Mieter haftet für seine Kinder, Besucher, Handwerker und andere nämlich ebenso wie für sein eigenes Fehlverhalten.

Schritt 4: Schreiben Sie „Abmahnung“ als Überschrift

Ihre Abmahnung muss deutlich als solche erkennbar sein. Schreiben Sie deshalb „Abmahnung“ darüber.

Schritt 5: Beschreiben Sie den Pflichtverstoß detailliert

Beschreiben Sie das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters in der Abmahnung so genau wie möglich. Mahnen
Sie ihn etwa wegen ruhestörenden Lärms ab, sind die Zeiten der Ruhestörung ganz präzise anzugeben. Hat Ihr Mieter die Miete unpünktlich gezahlt, schreiben Sie auf, wann genau das Geld auf Ihrem Konto einging. Ihr Mieter muss genau erkennen können, welches Verhalten Sie konkret missbilligen.

Nicht ausreichend ist etwa folgende Formulierung: „Sie werden hiermit abgemahnt, weil Sie den Hausfrieden störten.“ Hier ist weder klar, worin die Störung genau bestand, noch wann sie erfolgte. Richtig wäre etwa: „An den nachfolgend aufgeführten Tagen haben Sie jeweils für länger als sechs Stunden übel riechenden Müll im Treppenhaus gelagert: ……….“..