Mieter-Abmahnung: Schrittanleitung Teil 2

In unserem ersten Teil zum Thema Mieter-Abmahnung haben Sie bereits die ersten 5 Schritte kennengelernt, die Sie einhalten sollten, um Ihren Mieter rechtssicher abzumahnen. Hier folgen die Schritte 6 bis 12 für die rechtssichere Abmahnung Ihrer Mieter.

Schritt 6: Reagieren Sie schnell

Bei der Mieter-Abmahnung zählt auch Schnelligkeit, auch wenn es keine Fristen gibt.

Für die Mieter-Abmahnung selbst gibt es zwar keine Frist, die Sie beachten müssen – dennoch sollten Sie damit nicht zu lange warten. Der Grund: Liegt zwischen der Pflichtverletzung durch den Mieter und der Abmahnung durch den Vermieter (zu) viel Zeit, erachten die Gerichte die Pflichtverletzung als weniger gravierend.

Schritt 7: Zeigen Sie dem Mieter das korrekte Verhalten auf

Machen Sie Ihrem Mieter deutlich, was Sie von ihm verlangen und wozu er verpflichtet ist. Der Mieter muss genau wissen, was er zu tun hat, um sich korrekt zu verhalten und so eine fristlose Kündigung abzuwenden.

Schritt 8: Geben Sie alle Gründe an

Gibt es mehrere Gründe für eine Abmahnung, beschreiben Sie alle Vertragsverletzungen einzeln und genau. Nur so können Sie Ihre später möglicherweise erforderlich werdende fristlose Kündigung auf gleich mehrere Pflichtverletzungen stützen. Damit erhöhen Sie deutlich die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Kündigung wirksam ist.

Schritt 9: Setzen Sie eine Frist

Besteht das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters darin, dass er etwas Unerlaubtes tut, haben Sie ihm eine Frist zu setzen, in der er den vertragswidrigen Zustand zu beenden hat. Das Gleiche gilt, wenn Sie ein bestimmtes Verhalten von Ihrem Mieter fordern dürfen.

Beispiel: Ihr Mieter hält ohne Ihre Erlaubnis einen großen Hund in seiner Wohnung oder hat ohne Ihre Erlaubnis massive bauliche Veränderungen in der Wohnung vorgenommen. Die Dauer der Frist bemisst sich danach, was Sie von Ihrem Mieter verlangen. Es muss ihm möglich sein, innerhalb der gesetzten Frist den geforderten Zustand bzw. das korrekte Verhalten umzusetzen. Danach wären einem Mieter etwa für die Demontage einer Badewanne ca. 10 Werktage zuzubilligen, für die Abschaffung eines Hundes dagegen nur ca. eine Woche.

Schritt 10: Drohen Sie die Kündigung an

Als Vorstufe zur fristlosen Kündigung hat eine Abmahnung die Funktion eines Denkzettels. Sie soll quasi als „gelbe Karte“ dem Mieter deutlich machen, dass sein Verhalten pflichtwidrig ist und Sie seine Pflichtverletzung nicht hinnehmen. Kündigen Sie ihm daher immer die „rote Karte“, also die fristlose Kündigung, für den Fall an, dass er sein Verhalten nicht ändert.

Schritt 11: Lassen Sie alle Vermieter unterschreiben

Die Abmahnung muss von allen Personen unterschrieben sein, die im Mietvertrag als Vermieter angegeben sind.

Schritt 12: Fügen Sie eine Vollmacht bei

Wenn Sie Ihre Abmahnung an Ihren Mieter nicht selbst verfassen, sondern einen Rechtsanwalt oder Ihre Hausverwaltung damit beauftragen, muss ihr eine von Ihnen unterschriebene Originalvollmacht beigefügt werden. Anderenfalls kann der Mieter die Abmahnung als unwirksam zurückweisen..