Mietminderung: Wie berücksichtigen Sie bei den Betriebskosten?

Eine Mietminderung ist nicht nur ärgerlich, sie schlägt auch auf die Betriebskosten voll durch. Sie als Vermieter haben dann das Problem, diese korrekt in Ihren Betriebskosten aufzuführen.

Diese Ausführungen könnten Ihnen bei diesem Problem weiterhelfen und basieren auf einer aktuellen BGH-Entscheidung, um Ihnen eine rechtssichere Beantwortung des Problems zu gewährleisten.

Mietminderung - häufig machen Vermieter Fehler bei der Verrechnung.

Beim Urteilsfall handelte es sich um eine Betriebskostenabrechnung, in welcher der Vermieter die erlittene Minderung anteilig bei der Nettomiete und bei den Betriebskostenvorauszahlungen anrechnete. In der Abrechnung wies er dementsprechend nur die geminderten Vorauszahlungen der Mieter aus.

Eine Mietminderung kürzt auch die Betriebskosten

Allerdings errechnete er die von der Mieterin zu tragenden Betriebskosten wie gewohnt und brachte sie in voller Höhe zum Ansatz. So entstand eine erhebliche Differenz zwischen den tatsächlichen angefallenen und den geminderten Vorauszahlungen. Die Jahresabrechnung endete folglich mit einer Nachzahlung für die Mieterin. Als diese sich weigerte zu zahlen, klagte der Mieter.

Eine Nachzahlung durch Mietminderung kann durch Fehler des Vermieters auftreten

So auch die Sachlage in diesem Fall. Die BGH-Richter urteilten nämlich zu Gunsten der Mieterin.

Die Begründung: Dem Vermieter war bei der Abrechnung ein entscheidender Fehler unterlaufen. Er durfte die Vorauszahlungsbeiträge der Mieterin entsprechend der Minderungsquote kürzen. Denn auch die Summe der auf die Mieterin entfallenen Betriebskosten hätte gekürzt werden müssen. (Az. VIII ZR 223/10).

In ihrem Urteil stellten die Richter aber auch klar, dass die Aufteilung der Mietminderung auf Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung nicht zwingend ist. Auch wenn Sie die Mietminderung allein mit der Kaltmiete verrechnen, kommt am Ende das gleiche Ergebnis raus. Egal welche Verrechnungsart: Basis für die Errechnung der Mietminderung muss die Bruttomiete bilden, also Kaltmiete einschließlich Betriebskosten. Wie hoch die Betriebskosten letztendlich sind, ist erst nach der Abrechnung bezifferbar. Die Vorauszahlungen sind immer eine vorläufige Zahlung.

Daher folgender Schluss: Der Minderungsbetrag steht erst NACH der Betriebskostenabrechnung fest.

Denn dadurch, dass die Betriebskostenvorauszahlungen nur vorläufig sind, folgt daraus, dass auch die monatliche Mietminderung, die der Mieter ja zunächst auf Baiss von Kaltmiete und Vorauszahlung berechnet, nur vorläufig sein kann. Die endgültige Mietminderung richtet sich demgegenüber nach der Kaltmiete und den tatsächlichen Betriebskosten, wie sie erst nach der Abrechnung am Ende des Abrechnungsjahres feststehen.

Ein Beispiel zur Mietminderung:

In einem Mietverhältnis beträgt die Bruttomiete 600 € (500 € plus 100 €). Der Mieter mindert die Bruttomiete in den Monaten April bis Juni um 20 %. Er zahlt also nur 480 € pro Monat. Die Betriebskostenabrechnung am Jahresende ergibt für den Mieter 1.500 € Betriebskosten. Daraus ergeben sich Betriebskosten von 125 €. Rückblickend durfte der Mieter also nicht nur um 20 % von 600 € mindern, sondern um 20 % von 625 €..