Schönheitsreparaturen: Unterliegen kurzer Verjährung

Vermieter aufgepasst: Abgeltungszahlungen für Schönheitsreparaturen unterliegen der kurzen Verjährung. Das hat etzt ein Fall vor dem Bundesgerichtshof ergeben. Lesen Sie hier, wie es zu dem Urteil kam und was es für Sie als Vermieter bedeutet.

Die meisten Klauseln für Schönheitsreparaturen unwirksam

Der Bundesgerichtshof erklärte die meisten Klauseln für Schönheitsreparaturen für unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat die meisten Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Im aktuellen Fall ging es um einen Mietvertrag, der einen Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthielt. Der Vermieter hatte dem Mieter die Ausführung untersagt und einen Ausgleichsbetrag von 7.310 € erhalten. Da die Rechtsgrundlage für die Zahlung unwirksam war, forderte der Mieter das Geld zurück.

Der Vermieter berief sich auf Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB und hatte Erfolg (Az. VIII ZR 12/12). Danach verjähren Ersatzansprüche des Mieters sechs Monate nach der Beendigung des Mietvertrags. Das gilt auch bei ungerechtfertigter Bereicherung in Verbindung mit Schönheitsreparaturen.

Schönheitsreparaturen – was fällt darunter?

Zum Hintergrund des Urteils des Bundesgerichtshofs,  gilt es noch einmal zu klären, was Schönheitsreparaturen überhaupt umfassen. Generell fallen unter Schönheitsreparaturen alle Ausbesserungen in der Wohnung, die notwendig sind, weil über das Jahre Verschleißspuren entstanden sind.

Zu Schönheitsreparaturen zählt:

• Die Ausbesserung von Macken an den Wänden durch Streichen oder Tapezieren
• Auch das Beseitigen von Verschleißspuren an Türen, Fenstern oder Heizkörpern z.B. durch Lackieren oder Streichen.
• Die Bearbeitung von Einbauschränken.
• Das Entfernen von Dübellöchern oder anderen Bohrungen in Wänden und Fliesen

Auf der anderen Seite gibt es aber auch „Arbeiten“, die ganz klar nicht unter Schönheitsreparaturen fallen und die Sie nicht von Ihren Mietern verlangen dürfen. Alle Ausbesserungsarbeiten am Boden:  Die Reinigung des Teppichbodens zum Beispiel oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Ebenso fallen auch Arbeiten von „außen“  wie das Streichen von Fenster und Türen von außen oder auch Arbeiten am Mauerwerk nicht unter Schönheitsreparaturen, die Sie dem Mieter aufbrummen können.

Schönheitsreparaturen: Was grundsätzlich gilt

Sie sehen an dem obigen Fall, dass viele Klauseln für Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt wurden. Sie sollten deshalb als Vermieter aufpassen, ob Sie von Ihrem Mieter verlangen dürfen, was Sie verlangen. Generell muss der Mieter nur das ausbessern, was er auch tatsächlich „abgewohnt“ hat. Es müssen also nur die „Stellen“ bearbeitet und ausgebessert werden, deren notwendige Schönheitsreparatur auch auf sein „Konto“ gehen.  Wenn Sie versuchen, Ihren Mieter über vertragliche Klauseln zu umfangreichen Schönheitsreparaturen zu verpflichten, funktioniert häufig nicht. Kalkulieren Sie also nicht damit, dass Sie eine perfekte Wohnung übernehmen, nur weil Sie solche Klauseln im Vertrag haben. Diese darf der Vermieter ignorieren. Sie bleiben dann auf den Reparaturkosten und -arbeiten sitzen..