Mietausfall durch fristlose Kündigung – wer haftet?

Eine fristlose Kündigung führt immer dazu, dass das Mietverhältnis sofort endet. Dadurch werden Ihre Einnahmeerwartungen durchkreuzt und es kommt zum Mietausfall. Hat ein Fehlverhal­ten des Mieters Sie zur fristlosen Kündigung veranlasst, haftet dieser dafür!

Sind Sie zu fristloser Kündigung gezwungen, zahlt der Mieter den Einnahmenausfall

Wenn Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen mussten, etwa wegen Zahlungsverzugs, muss er Ih­nen den entstehenden Mietausfall ersetzen. Dieser Schaden entsteht fast immer, weil kaum ein Vermieter die Mieträume nach der fristlosen Kündigung zu den gleichen Be­dingungen weitervermieten kann. In diesem Service erfahren Sie, wie Sie Ihren Mitausfall­schaden genau berechnen.

Verlangen Sie den Ersatz für den Mietausfall bis zum Mietende

Nach fristloser Kündigung haftet der Mieter für Ihren Mietausfall!

Ermitteln Sie zunächst, für welchen Zeitraum Sie Mietausfall geltend machen können. Dieser Zeitraum beginnt, sobald Sie die gemieteten Räume vom Mieter zurückerhalten. Nutzt Ihr Mieter die Räume nach der fristlosen Kündigung unzulässigerweise noch weiter, können Sie für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher zu zahlenden Miete fordern.

Der Zeitraum für Ihren Schadenersatzanspruch endet, sobald Sie die Räume zu einem mindes­tens gleich hohen Mietpreis weitervermieten. Bei Weitervermietung zu einem geringeren Mietzins muss Ihr früherer Mieter die Differenz als Schadenersatz zahlen.

Gelingt Ihnen eine Weitervermietung nicht oder nur zu einer geringeren Miete, können Sie Schadenersatz längstens bis zu dem Zeitpunkt beanspruchen, in dem das Mietverhältnis auch ohne Ihre fristlose Kündigung beendet worden wäre. Zwei Fallgruppen sind zu unter­scheiden:

1. Hatten Sie einen Mietvertrag für eine feste Laufzeit ohne ordentliche Kündigungsmöglich­keit abgeschlossen, bedeutet das: Sie können den Ersatz Ihres Mietausfallschadens für die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit fordern.

2. Bestand für den Mieter aber seinerseits eine Kündigungsmöglichkeit, wird der Mietaus­fallschaden so berechnet, als hätte der Mieter zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Ihrer fristlosen Kündigung selbst gekündigt.

Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen

Ihr Schadenersatzanspruch vermindert sich, wenn der Mieter nachweisen kann, dass Sie die Räume bereits früher oder zu einem höheren Mietzins hätten vermieten können. Sie sind also verpflichtet, angemessene Maßnahmen zur Schadensminderung zu ergreifen. Deshalb dürfen Sie einen geeigneten Nachmieter, den der Mieter Ihnen präsentiert, nicht grundlos ablehnen – sonst riskieren Sie Ihren Ersatzanspruch. Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass es sich um einen ernst zu nehmenden Mietinteressenten handelt, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet. Dies haben beispielsweise die Richter des Ber­liner Kammergerichts in einem Urteil vom 04.05.2009 entschieden (Az. 8 U 183/08).

Vermieten Sie nicht um jeden Preis weiter

Sie sind nicht verpflichtet, Ihre Mieträume sogleich zu einem geringeren Mitzins anzubieten, um möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden. Im Gegenteil: Sie dürfen sogar zunächst von Mieterinteressenten eine höhere Miete verlangen, als der gekündigte Mieter Ihnen zahlen musste, sofern diese höhere Miete zum aktuellen Zeitpunkt marktgerecht ist – worüber Sie sich durch einen Blick in den Mietspiegel informieren können. Auch dies ist dem genannten Berliner Urteil zu entnehmen..