Sondermietverhältnisse: Diese Vorteile haben Sie als Vermieter

In bestimmten Fällen lassen sich Mieterschutzbestimmungen umgehen. Mit sogenannten Sondermietverhältnisse können Sie drangsalierende Mietschutzbestimmungen ausbremsen. Die Sondermietverhältnisse einer kurzzeitigen Vermietung oder die Unterbringung von Mietern in einer Einliegerwohnung stellen diese Sondermietverhältnisse dar.

Für Sie als Vermieter birgen Sondermietverhältnisse folgende Vorteile 

Sondermietverhältnisse rücken Sie als Vermieter in eine andere Position.

Wenn Sie Ihre Wohnung entweder vorübergehend – zum Beispiel für Ferien, Messen- oder Kuraufenthalte – oder als möbilierte Einliegerwohnung vermieten, genießt der Mieter den sonst üblichen Schutz nicht. Dadurch ergeben sich 6 Erleichterungen zu Ihren Gunsten.

1. Kein Kündigungsgrund erforderlich

Normalerweise brauchen Sie – anders als Ihr Mieter – für die ordentliche Kündigung einen Grund. Der bedeutsamste Fall in der Praxis ist der Eigenbedarf. In den beiden genannten Fällen können Sie den Mietvertrag jedoch „einfach so“ kündigen.

Ihr Vorteil: Möglich ist damit auch eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung. Sie können Ihren Mieter vor die Wahl stellen, entweder die Wohnung durch Kündigung zu verlieren oder aber eine von Ihnen gewünschte Mieterhöhung zu akzeptieren.

2. Einheitliche Kündigungsfrist zum 15. des Monats

Üblicherweise haben Sie bei Ihrer ordentlichen Kündigung eine Frist von drie Monaten zu beachten, wobei sich diese Frist um jeweils drei Monate verlängert, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre bestanden hat. (§ 573 c BGB).

Ihr Vorteil: Diese lange und nach der Mietdauer gestaffelte Kündigungsfrist gilt bei möblierter oder kurzzeitiger Vermietung jedoch nicht. Deshalb gilt für Sie zu unterscheiden:

• Bei der Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch kann jede Kündigungsfrist vereinbart werden. In aller Regel bestimmt allerdings die Buchung des Wohnraums die Mietdauer, wie bei Ferienzimmern und -wohnungen.

•   Bei der Vermietung möblierter Zimmer und Einliegerwohnungen als Teil der von Ihnen selbst bewohnten Räumlichkeiten gilt eine spezielle Kündigungsfrist: Bis zum 15. eines Monats dürfen Sie und Ihr Mieter mit Wirkung zum Ablauf desselben Monats kündigen(§ 573 c Abs. 3 BGB). Wie lange das Mietverhältnis bestanden hat, ist ohne Belang.

3. Kein Vorkaufrecht für den Mieter

Wird eine dem Mieter vermietete Wohnung später in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter generell ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Dies gilt aber nicht in den genannten Ausnahmefällen.

Ihr Vorteil: Ein Kaufinteressent Ihrer zum Sondereigentum umgewandelten Eigentumswohnung muss also nicht damit rechnen, dass ihm der darin lebende Mieter noch zuvorkommt und die Wohnung selbst kauft.

4. Kein Recht auf Räumungsschutz für den Mieter

Grundsätzlich kann Ihr Mieter Räumungsschutz beanspruchen (also verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird), wenn seine ordentliche Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte darstellen würde (§ 574 BGB).

Ihr Vorteil: Auch diese Schutzvorschriften gelten in den vorliegenden beiden Fällen nicht: Ist das Mietverhältnis gekündigt, endet es nach der Kündigungsfrist ohne Wenn und Aber. Infolgedessen müssen Sie Ihren Mieter auch nicht auf die Möglichkeit eines Kündigungswiderspruchs hinweisen.

5. Kein Befristungsgrund erforderlich

Bei Zeitmietverträgen müssen Sie den Grund der Befristung immer im Mietvertrag angeben (§ 575 BGB).

Ihr Vorteil: Bei nur vorübergehendem Gebrauch einer Mietwohnung brauchen Sie die Befristung des Mietverhältnisses nicht zu begründen.

6. Keine Begrenzung auf ortsübliche Miete

Bei Mieterhöhungen sind Sie an die sonst üblichen Beschränkungen gebunden, wie die Höhe der Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze, der zufolge sonst die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht weden darf (§ 558 BGB).

Ihr Vorteil: In den hier genannten Fällen sind Vergleichsmiete und Kappungsgrenze unerheblich. Vereinbaren Sie eine Staffelmiete, können Sie Zeitpunkt und Häufigkeit der Erhöhung frei verhandeln. Das Gesetz macht Ihnen hier keine Vorgaben. Wie gesagt: Um eine Mieterhöhung zu erzwingen, dürfen Sie Ihrem Mieter sogar kündigen.

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