Verrechnung der Kaution: Nicht mit Ihnen

Die Verrechnung der Kaution mit noch ausstehenden Mieten ist eine Idee, auf die der ein oder andere Mieter schon gekommen ist, kurz bevor er aus der Wohnung auszieht. Rechtens ist das Modell der Kautions-Verrechnung allerdings nicht. Lesen Sie hier, wie Sie sich als Vermieter wehren können.

Aktuelles Urteil zeigt: Verrechnung der Kaution ist nicht möglich

Dulden Sie die Verrechnung der Kaution mit ausstehenden Mieten, rauben Sie sich Sicherheit.

Mieter dürfen noch ausstehende Monatsmieten nicht einfach mit der hinterlegten Kaution verrechnen. Doch wer kennt das nicht? Spätestens dann, wenn ein Mieter mit dreimonatiger Frist kündigt, dürfte er sich an seine Mietkaution erinnern. Da diese regelmäßig drei Monatsmieten beträgt, wird in der Praxis gern das Modell „Abwohnen“ genutzt. Das heißt, die drei letzten Mietzahlungen werden unter Verweis auf Verrechnung der Kaution einfach eingestellt. Statt weiterhin zu zahlen und nach der Wohnungsübergabe an den Vermieter die Kaution zurück zu erhalten.

Darauf müssen und sollten Sie sich als Vermieter niemals einlassen. Die Rechtslage ist klar auf Ihrer Seite.   Solange ein Mietverhältnis noch läuft, hat ein Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Auch wenn der Vertrag gekündigt wurde, dürfen offene Mieten nicht mit der Kaution verrechnet werden.  Berufen Sie sich in solchen Fällen auf einen aktuellen Beschluss des LG Berlin (Az.: 65 S 139/10).

Keine Verrechnung der Kaution mit ausstehenden Mietschulden

Im verhandelten Fall vor dem Berliner Landgericht wollten Mieter nach ihrer Kündigung die Miete für die letzten zwei Monate mit der Kaution verrechnen lassen. Das lehnte der Vermieter allerdings ab. Nach dem Urteil der Berliner Richter auch völlig zu Recht:  Denn die Kaution solle nicht den Mieter von Mietzahlungen freistellen, sondern eventuelle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter absichern.

Würden Sie als Vermiter also die Verrechnung der Kaution dulden, würden diese Ihren Sicherungszweck eventueller Ansprüche verlieren. Deshalb sollten Sie sich als Vermieter auf diesen „Deal“ in keinem Fall einlassen. Sie können damit nur verlieren.

Für die Kaution gilt grundsätzlich: Die Rückzahlung hat nach der Übergabe der Wohnung zu erfolgen. Hier haben Sie als Vermieter bei der Abnahme der Wohnung, die Möglichkeit eventuelle Mängel festzustellen und diese von der Kaution abzuziehen. Wenn in der Wohnung alles in Ordnung ist, sollte die Kaution nach der Übergabe auch auf das Konto des nun ehemaligen Mieters wieder zurücküberwiesen werden.

Wie lange dürfen Sie die Kaution behalten?

Wie bereits erwähnt, sind Sie als Vermieter sind verpflichtet, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Trotzdem gilt die Frist: „Sobald die Kaution zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigt wir“  (BGH, Urteil vom 24. März 1999, AZ: XII ZR 124/97). Einigkeit besteht darüber, dass Vermietern nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungsfrist zusteht, generelle Regeln gibt es aber nicht..