Achten Sie auf diese Steuerfalle bei der Grunderwerbsteuer

Achten Sie beim Immobilienerwerb auf eine Trennung von Grundstückskauf und Hausbau. Das spart Steuern.

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie sich ein bebautes Grundstück anschaffen, müssen Sie tief in die Tasche greifen, um die darauf fällige Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Denn sowohl der Grundstückswert als auch der Wert der Immobilie fließen in die Bemessungsgrundlage ein. Deshalb planen viele Immobilienkäufer, erst ein Grundstück zu erwerben, um dann erst ein Gebäude zu errichten. Das ist auch ein sehr beliebtes Modell von Hausbaufirmen, die gleich die passenden Grundstücke mitliefern. Doch viele Käufer laufen damit in eine Steuerfalle.

Denn auch, wenn das Haus beim Grundstückskauf noch nicht gebaut ist, könnte sein Wert in die Bemessungs-Grundlage der Grunderwerbsteuer mit einfließen. Das ist dann der Fall, wenn es zu einem vertraglichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau gekommen ist.

Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten beim Hauskauf

Und das kann sehr teuer werden. Erst im letzten Jahr hatten etliche Bundesländer ihre Steuersätze für die Grunderwerbsteuer angehoben. So müssen Sie inzwischen bspw. in Schleswig-Holstein, dem Saarland und Nordrhein-Westfalen 6,5% berappen. Nur Bayern und Sachsen sind derzeit mit 3,5% noch auf dem Niveau, das allgemein bis 2006 galt.

Kein Wunder, dass Käufer mit dem Finanzamt und auch vor Gericht darum streiten, was in die einzubeziehenden Erwerbskosten gehört und was nicht. Dabei hat der Bundesfinanzhof in einem neuen Urteil eine weitere Präzisierung vorgenommen (Az. II R 9/14).

In dem verhandelten Fall ging es erst einmal um den klassischen Fall, dass der Bauträger nicht nur das Grundstück verkaufte, sondern auch den Rohbau errichtete. Die Gesamtkosten dafür beliefen sich auf 524.000 Euro. Mit dem Käufer war dabei vereinbart worden, dass sich dieser später in Eigenregie um den Ausbau kümmern solle und dafür selbst entsprechende Unternehmen beauftragt.

Achten Sie auf vertragliche Abgrenzungen zwischen Grundstückskauf und Hausbau

Trotz dieser Abgrenzung sah das Finanzamt in der Vereinbarung ein einheitliches Vertragswerk. Es schätzte die Ausbaukosten auf 180.000 Euro. Auf diesen Betrag setzte es ebenfalls Grunderwerbsteuer fest. Das wurde nun im Verfahren vor dem BFH in Zweifel gezogen.

Denn auch bei Ausbaukosten kommt es auf die Konstellation beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags an. Relevant ist, ob es dabei bereits gesellschaftsrechtliche, personelle oder wirtschaftliche Verbindungen gab. Steuerlich schädlich wäre zum Beispiel ein abgestimmtes Verhalten mit Blick auf die später auszuführenden Ausbauarbeiten.

Gleiches gilt, wenn dem Grundstückskäufer die Ausbauarbeiten schon beim Kauf konkret angeboten wurden. Fehlt aber solch eine Vereinbarung oder der Nachweis dafür, fällt auf die Ausbaukosten aber keine Grunderwerbsteuer an.

Fazit für Sie: Wenn Sie ein Grundstück erwerben und den Hausbau planen, sollten Sie auf jeden Fall überprüfen, ob sie beide Aspekte sowohl vertraglich als auch zeitlich trennen können. Denn das spart unter dem Strich viel Geld.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: Gevestor