Bei Mietshäusern sparen Sie Erbschaftsteuer

Bei vermieteten Häusern kann Erbschafts-Steuer gespart werden

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie in einem Erbfall ein Gebäude bekommen, das zu Wohnzwecken vermietet ist, werden Sie vom Fiskus steuerlich bevorzugt. Denn das Finanzamt darf bei solchen Gebäuden nur 90% des Wertes ansetzen. Das ergibt sich aus dem Erbschafts-Steuergesetz. Dort ist im § 13c geregelt, dass dieser verminderte Wertansatz für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile dann gewährt werden muss, wenn

a)    das Objekt zu Wohnzwecken vermietet wird

b)   das Objekt in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum – also beispielsweise Norwegen (aber nicht Schweiz) – liegt

c)    nicht schon zu begünstigten Betriebsvermögen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes gehört

Allerdings müssen Sie aufpassen, ob Ihnen die vergünstigte Bewertung auch vom Fiskus zugestanden wird. Denn dort gibt es immer wieder Fälle, wo eine Begünstigung versagt wird. Für etwas mehr Klarheit hat diesbezüglich gerade ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf gesorgt. Der verhandelte Fall:

Was passiert mit noch nicht fertiggestellten Häusern?

Ein Geschwisterpaar – Bruder und Schwester – waren Miteigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses. Zusätzlich zu dieser Immobilie hatten beide zwei Grundstücke gekauft, auf denen sie ebenfalls Einfamilienhäuser errichten wollten, die dann vermietet werden sollten. Die Bauarbeiten liefen bereits.

Als die Schwester starb, waren die neuen Häuser allerdings noch nicht fertigstellt. Der Bruder war Erbe und sorgte dafür, dass die Häuser zu Ende gebaut wurden. Danach vermietete er sie planungsgemäß. Zusätzlich dazu vermietete er aber auch das bis dahin selbstgenutzte Einfamilienhaus.

Für alle drei Objekte wollte er für die Erbschaftsteuer den 10%-igen Abschlag auf den Objektwert in Anspruch nehmen. Das versagte ihm aber das zuständige Finanzamt, weshalb der Fall vor Gericht kam. Dort bekam er teilweise Recht (Az. 4 K 4299/13 Erb).

Zeitpunkt der Vermietungsabsicht ist entscheidend

Für die beiden neu fertiggestellten Häuser muss das Finanzamt den reduzierten Wert von 90% ansetzen. Begründet wurde dies von den Richtern damit, dass die Baumaßnahmen beim Tod der Schwester bereits begonnen hatten und die Frau eine konkrete Vermietungsabsicht hatte. Das genügt nach Ansicht der Richter. Der Erblasser muss die Mietverträge nicht selbst abgeschlossen haben.

Anders dagegen der Fall beim bislang selbst genutzten Eigenheim. Dort hatte sich der Bruder erst nach dem Tod der Schwester zur Vermietung entschlossen. Die ermäßigte Erbschaftsteuer kommt deshalb hier nicht zum Tragen. Damit dürfte die rechtliche Leitlinie deutlich werden:

Wenn Sie erben und der Erblasser schon vor seinem Tod das vererbte Objekt vermietet hatte oder dies belegbar vorhatte, können Sie beim Finanzamt auf die Gewährung der reduzierten Erbschaftsteuer pochen.

Allerdings hat dieser Umstand so generelle Bedeutung, dass Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen wurde. Eine Änderung der Rechtslage ist also möglich.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“