Beim Immobilienverkauf: Tappen Sie nicht in die Beratungsfalle

Vorsicht: Stolpern Sie nicht in die Beratungs-Falle

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Sicher haben Sie auch schon im Geschäftsverkehr feststellen können, wie stark der Gesetzgeber die Vorschriften bei Beratungsthemen verschärft hat. Üblicherweise werden Sie damit besonders bei Bankgeschäften, insbesondere in der Anlageberatung, konfrontiert.

Aber auch andere Bereiche wie beispielsweise Versicherungen sind betroffen. Ich hatte diesbezüglich schon mehrmals hier auf unserer Internetseite auf entsprechende neue Entwicklungen und Urteile hingewiesen.

So schnell werden Sie zum „Berater“

Was die meisten aber wohl nicht wissen: Auch Sie selbst könnten in die Lage kommen, plötzlich für eine Beratungsleistung zu haften. Dies gilt besonders dann, wenn Sie eine Immobilie verkaufen.

Der Gesetzgeber hat hier sehr enge Vorstellungen. Denn wenn Sie einem Käufer „auf Befragen einen ausdrücklichen Rat erteilen“, kommt bereits ein Beratungsvertrag zustande. Das gilt vor allem auch dann, wenn Sie dem Käufer auch noch Berechnungsbeispiele über die Kosten der Immobilie oder sogar potenzielle Steuervorteile vorlegen.

Erweisen sich diese als unrichtig, kann der Käufer gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadenersatz von Ihnen fordern.

Auch die Beratung Dritter kann Ihnen zugeschrieben werden

Viele betroffene Leser werden jetzt sicherlich abwinken. Zwar wird man als Verkäufer seine Immobilie sicher in ein gutes Licht rücken. Doch Käufer mit Steuervorteilen zu ködern, werden wohl viele allein schon aus Unkenntnis der Materie weit von sich weisen. Der Haken:

Unter Umständen wissen Sie nicht einmal oder können dies nicht abschätzen, dass Sie längst indirekt in solch einem Beratungsvertrag stecken. Denn wenn Sie einen Dritten mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen und dieser potenzielle Käufer berät, könnte das Ihnen zugerechnet werden. So ein aktueller Spruch des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 9/13).

Im vorliegenden Fall ging es um eine denkmalgeschützte Immobilie. Der Verkäufer selbst hatte keine Gespräche geführt, sondern per Vermittlungsvertrag eine GmbH beauftragt. Diese legt dem späteren Käufer der Immobilie eine vorläufige Berechnung für das erste volle Vermietungsjahr vor.

Nach dieser Berechnung wurde der Monatsaufwand inklusive Steuervorteilen und Mieteinnahmen zu 100 % fremdfinanziert dargestellt. Das Problem: Der Hinweis, dass die entsprechende steuerliche Förderung nach zwölf Jahren auslaufen würde, unterblieb.

Der Käufer klagte und der Bundesgerichtshof wertete die Berechnung als Falschberatung. Gleichzeitig urteilte das Gericht, dass der Verkäufer mit dem Vermittlungsauftrag die GmbH stillschweigend zur Beratung bevollmächtigt habe. Daher müsse er sich die Falschberatung zurechnen lassen und den Verkauf rückabwickeln.

Schließen Sie die Beratung bei Vermittlungsverträgen direkt aus

Um nicht in solch eine Rechtsfalle zu tappen, steht Ihnen nur ein Weg offen. Egal, ob Sie selbst die Verkaufsbemühungen betreiben oder damit eine Fremdfirma beauftragen: Sie sollten peinlichst darauf achten, dass Beratungsleistungen gegenüber Käufern ausgeschlossen sind.

Sollte sich das beauftrage Unternehmen nicht daran halten, haben Sie wenigstens einen Nachweis über den von Ihnen formulierten Beratungsausschluss.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“