Eigenbedarfs-Kündigung: Was Vermieter beachten müssen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter tätig sind, dürfte Ihnen die Gesetzeslage bei Kündigungen kaum gefallen. Denn diese ist für Vermieter denkbar eng gesteckt. Das gilt insbesondere dann, wenn sich der Mieter bislang vertragstreu verhalten hatte. Dann müssen Sie im Rahmen einer ordentlichen Kündigung begründen können, warum Sie diesen Schritt gehen.

Dabei gibt das Bürgerliche Gesetzbuch faktisch nur zwei triftige Gründe vor, wenn man davon ausgeht, dass der Mieter den Vertrag nicht unerheblich verletzt hat. Das Gesetz sieht nämlich nur dann einen Kündigungsgrund, wenn einerseits der Vermieter an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ gehindert würde und dadurch finanzielle Nachteile bekäme. Anderseits kann der Vermieter aber auch Eigenbedarf für sich, für Familien- oder Haushaltsangehörige anmelden.

 

Aktueller Fall bringt Knackpunkte zum Vorschein

Allerdings schauen im Zweifelsfall die Gerichte genau hin, ob der erklärte Eigenbedarf auch wirklich so vorliegt, da eine schuldlose Kündigung den Mieter doch arg benachteiligt. Dass Sie in solchen Fällen aufpassen müssen, dass Ihr Interesse deutlich erkennbar ist, zeigt ein jüngst verhandelter Fall.

Darum ging es: Eine Frau hatte für sich selbst eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet, später kam noch eine Mansardenwohnung hinzu. Diese bezog ihr erwachsener Sohn. Die Vermieterin durfte beide Wohnungen laut vertraglichen Vereinbarungen nur gleichzeitig kündigen.

Das tat sie nach insgesamt 26 Jahren Mietzeit auch. Begründet wurde die Kündigung mit Eigenbedarf. Die Tochter der Vermieterin sollte nach einem Umbau in die Mansardenwohnung einziehen. In die 3-Zimmer-Wohnung wollte die Vermieterin selbst einziehen, um ihren Enkelkindern näher zu sein. Da die Mieterin und ihr Sohn trotz der Kündigung nicht auszogen, klagte die Vermieterin auf Räumung.

 

Nutzungsabsicht muss sehr konkret vorliegen

Das wies der Bundesgerichtshof aber wegen unzureichender Nutzungsabsicht zurück (Az. VIII ZR 297/14). Dabei unterschied das Gericht sehr genau: Am grundsätzlich erklärten Eigenbedarf der Vermieterin wurde nicht gezweifelt. Dass man für die Tochter die eigene Eigentumswohnung zur Verfügung stellt und in eine weitere Wohnung in der Nähe ziehen wolle, ist nachvollziehbar.

Allerdings mangelte es dem Gericht an der Konkretheit der Umzugspläne. Bei der Anhörung vor dem Amtsgericht hatte die Frau ihre Eigenbedarfsgründe nur „zaghaft“ vorgebracht. Eine konkrete Umzugsabsicht konnte sie den Richtern nicht überzeugend darlegen.

 

Vorratskündigung geht nicht

Deshalb auch der Beschluss der Richter: Eine bis dahin nur vage oder für spätere Zeit verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt die Kündigung nicht. Der Nutzungswunsch muss so weit gediehen sein, dass eine baldige Eigennutzung absehbar erscheint. Bleibt das Interesse dagegen unbestimmt, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

Schlussfolgerung für Sie: Nach wie vor steht Ihnen das Instrument der Eigenbedarfs-Kündigung zur Verfügung. Wollen Sie aber dazu greifen, sollten Ihre entsprechenden Wohnungspläne schon sehr konkret und terminlich fest sein, um auch vor einem eventuell angerufenen Gericht Bestand zu haben.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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