Eigentumswohnungen: Wichtiges zum Gemeinschaftseigentum

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie bereits eine Eigentumswohnung besitzen, dürften Ihnen die Begriffe Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sicherlich vertraut sein. Sollten Sie erst einen Kauf einer Eigentumswohnung planen, müssen Sie wissen:

Sondereigentum bezeichnet alle Gebäudeteile, die Ihnen als Eigentümer allein gehören. Entsprechend umfasst das Gemeinschaftseigentum alle Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die allen Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam gehören.

Im täglichen Leben orientiert sich an dieser Grobeinteilung, ob Sie zum Beispiel bei den Kosten für Instandhaltung und Reparatur allein verantwortlich sind oder alle Eigentümer zahlen müssen.

Was die Teilungserklärung regelt

Die Aufteilung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird in der sogenannten Teilungserklärung vorgenommen. Dabei gilt: Grundsätzlich können die Eigentümer zwar frei über die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheiden.

Doch der Gesetzgeber setzt hier klare Grenzen. Dazu der entsprechende § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes:

„Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.“

Klare Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Daraus folgen bereits wesentliche Abgrenzungen. So können beispielsweise Fenster und Balkone nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Denn sie werden als wesentliche Bauteile des Gebäudes gewertet und somit stets dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Allenfalls Innenanstrich und Griffe – bei den Fenstern – können dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Ein Problemfall stellen auch immer wieder Grundstücksflächen dar. Diese können grundsätzlich nicht als Sondereigentum deklariert werden. Es ist allerdings oftmals beabsichtigt, dass einzelne Eigentümer bestimmte Gartenflächen, Terrassenflächen oder Auto-Stellplätze nur allein nutzen können.

Der Umweg Sondernutzungsrechte

Um dies zu gewährleisten, kann die Eigentümergemeinschaft Sondernutzungsrechte an den Flächen einräumen. Somit bleibt die Fläche zwar im Gemeinschaftseigentum, darf aber nur von einem Eigentümer genutzt werden.

Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beschäftigt dabei immer wieder die Gerichte. Dies gilt vor allem bei den verschiedenen Anlagen der Haustechnik, wo eine Abgrenzung nicht immer eindeutig ist. Ein besonders kritischer Fall wurde kürzlich vor dem Bundesgerichtshof entschieden (Az. V ZR 57/12).

Streitfall Versorgungsleitungen

Dabei ging es um eine Wasserleitung zu einer Dachgeschosswohnung. Diese war marode und die Reparatur sollte von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Diese lehnte das Ansinnen mit Hinweis auf die Teilungserklärung ab. Denn dort waren sämtliche Leitungen im Haus zu Sondereigentum erklärt worden.

Die Richter am BGH schoben dieser Praxis nun einen Riegel vor. Ihr Votum: Versorgungsleitungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das ist auch der Fall, wenn wie in dem verhandelten Sachverhalt die Wasserleitung ausschließlich die Dachgeschosswohnung versorgt.

Damit wird deutlich: Anlagen und Flächen, die für den Betrieb und die allgemeine Nutzungsfähigkeit des Gebäudes grundsätzlich von Bedeutung sind, können regelmäßig kein Sondereigentum sein. Anderslautende Passagen in Teilungserklärungen könnten diesbezüglich unwirksam sein.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“