Gewährleistungsansprüche bei Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen: Wie ist das mit Gewährleistungsansprüchen?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Sollten Sie eine Eigentumswohnung besitzen, kennen Sie das: Sobald es um Angelegenheiten außerhalb Ihrer eigenen vier Wände geht (und auch da gibt es Ausnahmen), hat die Eigentümer-Gemeinschaft das Sagen. Das gilt auch bei Fragen wie geplante Investitionsprojekte oder Reparaturen.

Doch endet die Verantwortlichkeit der Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft nicht bei der Beschlussfassung und Finanzierung. Auch bei nachgelagerten Fragen wie Gewährleistungsansprüchen kommt es auf die Eigentümer-Gemeinschaft an. Was das bedeuten kann, zeigt sich an folgendem Fall:

Gewährleistungsanspruch bei gemeinschaftlichem Eigentum

Ein Handwerker hatte an einem Haus mit Eigentumswohnungen neue Fensterbänke eingebaut. Gleichzeitig brachte er auch am gemeinschaftlichen Wohneigentum ein Wärmedämm-Verbundsystem an.

Eine der beteiligten Eigentümer, in diesem Fall eine Eigentümerin, reklamierte nach dem Ende der Bauarbeiten angebliche Baumängel. Allerdings stand sie mit ihrer Mängelklage allein da, denn die anderen Mitbewohner waren anderer Ansicht.

Was dazu führte, dass sowohl die Eigentümer-Gemeinschaft als auch deren Verwalter eine Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Handwerker ablehnten.

Die Eigentümerin ließ es dabei aber nicht bewenden, sondern zog allein vor Gericht. Dort unterlag sie jedoch in allen Instanzen.

Eigentümer-Gemeinschaft entscheidet über Mängelklagen

Das zuständige Oberlandesgericht Hamm begründete seinen Spruch (Az. 19 U 89/11) gegen die Klage der Frau mit dem Hinweis auf die Rechtslage bzw. das Rechtsverhältnis innerhalb einer Eigentümer-Gemeinschaft.

Denn bei gemeinschaftlichem Wohneigentum – wie in diesem Fall die Fensterbänke und die nun wärmegedämmte Fassade – kann nur die Eigentümer-Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Einzelklagen nur im Auftrag

Einzelne Eigentümer, so die Richter, dürfen dies nur, wenn sie von der Eigentümer-Gemeinschaft durch Beschluss damit beauftragt und ermächtigt wurden. Deshalb scheiterte auch die Klägerin bei ihrem Versuch, den Fall auch noch bis vor den Bundesgerichtshof zu bringen (Az. VII ZR 50/12).

Die Schlussfolgerung der Richter ist natürlich auch logisch. Denn wenn nur die Eigentümer-Gemeinschaft über das gemeinschaftliche Eigentum entscheiden kann, so ist die Eigentümer-Gemeinschaft auch die einzige Instanz, die bei kritischen Fragen wie eben den geschilderten tatsächlichen oder vermeintlichen Gewährleistungsansprüchen aktiv werden kann.

Mein Service: Abgrenzung Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum

Mein zusätzlicher Tipp: Wenn Sie als Wohnungseigentümer selbst noch etwas unsicher sind, habe ich für Sie hier auf der Website einige Informationen aufbereitet.

Sie erfahren dort, welche Bestandteile Ihrer Immobilie denn nun gemeinschaftliches Eigentum sind oder was in das Sondereigentum fällt, über das nur Sie bestimmen dürfen. Gehen Sie dazu auf den Startartikel „Eigentumswohnungen: Was zum Gemeinschaftseigentum gehört“.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“