Grunderwerbsteuer: Trennen Sie Grundstückskauf und Hausbau

Was Sie bei einem Immobilienkauf beachten sollten, um Grunderwerbsteuer zu sparen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sitzt der Fiskus immer mit am Tisch. Die Grunderwerbsteuer gehört mittlerweile zu den größten Posten bei den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs. Und die zuständigen Bundesländer drehen kräftig an der Steuerschraube.

So wurde erst zum Jahresanfang in etlichen Bundesländern der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer angehoben. Spitzenreiter ist inzwischen Schleswig-Holstein mit 6,5%. Nur Bayern und Sachsen haben noch den Steuersatz von 3,5%, der bis 2006 galt. Ab dann durften die Bundesländer ihren Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen.

Auf die Bemessungsgrundlage kommt es an

Umso wichtiger ist es für Sie als Käufer, bei der Bemessungsgrundlage der Steuer genau aufzupassen, ob hier nicht eine niederere Basis möglich ist. Denn das Steuerrecht kennt Feinheiten, die viel Geld kosten oder viel Geld sparen können. Merken Sie sich für die Steuer-Praxis besonders drei grundlegende Varianten des Erwerbs:

• Wenn Sie ein unbebautes Grundsteck kaufen, müssen Sie nur für dieses Grundstück Grunderwerbsteuer zahlen, egal, ob Sie es später bebauen.

• Wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen, müssen Sie Grunderwerbsteuer sowohl auf Grundstück als auch auf das Haus zahlen.

• Wenn Sie ein Grundstück kaufen und gleichzeitig schon einen damit zusammenhängenden Hausbauvertrag abschließen, müssen Sie ebenfalls auf Grundstück und Haus die Grunderwerbsteuer zahlen.

Aus der letzten Variante folgt entsprechend: Wenn es Ihnen möglich ist, trennen Sie Grundstücks- und Hauskauf. Viele Hausbaufirmen werben damit, sowohl das Grundstück als auch das entsprechende „Traumhaus“ zu verkaufen. Überlegen Sie sich gut, ob diese Kombination den Mehraufwand bei der Steuer rechtfertigt.

Was ist mit Bau-Vorplanungen?

Dabei: Auch, wenn Sie Grundstückskauf und Hausbau trennen, versucht der Fiskus oft, hier einen Zusammenhang herzustellen, um höher besteuern zu können. Das gilt besonders dann, wenn es schon bestimmte Vorplanungen gegeben hatte. Doch auch hier gibt es Abhilfe. Nachzulesen in einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. II R 56/12).

Eine GbR hatte ein Grundstück von einer Erbengemeinschaft gekauft. Nach der Baubeschreibung war vorgesehen, darauf ein Wohngebäude zu einem festgelegten Preis zu errichten. Nach dem Kauf hatte die GbR mit den bislang beauftragten Architekten einen Architektenvertrag geschlossen. Anschließend vergab sie Einzelaufträge an verschiedene Bauhandwerksunternehmen.

Das zuständige Finanzamt und später auch das zuerst angerufene Finanzgericht gingen davon aus, dass auch die Bebauung grunderwerbsteuerpflichtig sei, weil der Käufer das Angebot des Architekten angenommen habe und damit an die Art und Weise der bisher geplanten Bebauung gebunden sei. Die im Vertrag abgegebene Preis-Schätzung des Architekten für das Bauprojekt sei in Wirklichkeit ein Festpreis, was eine entsprechende Steuerpflicht begründe, so der Fiskus.

Keine Steuer, wenn Verpflichtung fehlt

Dem widersprach aber das Bundesfinanzgericht. Nach dessen Entscheidung erwarb die GbR zunächst das Grundstück. Erst dann beauftragte sie den Architekten. Dieser war aber nicht verpflichtet, zu bestimmten Kosten zu bauen. Fehlt eine solche Verpflichtung, liegt kein einheitlicher Erwerbstatbestand vor. Deshalb musste die GbR auch nur auf das Grundstück die Grunderwerbsteuer zahlen.

Für Sie hat das folgende Konsequenz: Bei einem Kauf können Sie sich zwar bauliche Vorplanungen zunutze machen. Doch Sie sollten eben darauf achten, dass diese nicht verpflichtend umgesetzt werden müssen. Dann bestünde eine steuerliche Einheit zwischen Grundstück und Bebauung. Am besten bleibt steuerlich immer noch die Variante, beide Vorgänge strikt zu trennen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“