Kündigung und Schadenersatz bei unzumutbaren Umbaumaßnahmen

Ihr Recht bei Umbaumaßnahmen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie Mieter sind – egal, ob privat oder gewerblich – müssen Sie grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies ergibt sich schon aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, wo es in § 555 d heißt: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.“

Allerdings hat auch diese Duldung ihre Grenzen. Besonders, wenn es an die wirtschaftliche Existenz geht, ziehen die Gerichte inzwischen dicke rote Linien. Ein aktueller Fall aus der Praxis:

Wenn umfangreiche Baumaßnahmen geplant sind

In einem größeren Gewerbe- und Wohnkomplex wurde durch einen Arzt eine Praxis für Neurologie und Psychiatrie betrieben. Sein Vermieter kündigte umfangreiche Umbauarbeiten an, die sich über einen Zeitraum von insgesamt neun Monaten hinziehen sollten.

Da der Gebäudekomplex aus den 50er-Jahren stammte, ging es hierbei im Prinzip um eine Komplettsanierung der gesamten Immobilie. Dadurch wäre es zu erheblichen Beeinträchtigungen des laufenden Praxisbetriebes beim Arzt gekommen.

Duldungsanspruch des Vermieters

Der Vermieter verwies auf das bereits oben erwähnte Duldungsrecht. Denn es sollte bei den Umbaumaßnahmen auch um die Schaffung von Wohnraum gehen. Dieses Ziel der Umbau- und Modernisierungsmaßnahme steht explizit im Maßnahmen-Katalog des § 555 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dieser Paragraph regelt, was als Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu gelten hat und damit zu dulden ist.

Hinzu kamen noch spezielle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Denn laut Mietvertrag konnte der Vermieter auch ohne Zustimmung des Mieters neuen Wohnraum schaffen.

Nachdem Vorverhandlungen zu keinem Ergebnis geführt hatten, kündigte der Arzt das Mietverhältnis außerordentlich wegen Gebrauchsentziehung. Dem widersprach der Vermieter, da die Baumaßnahmen noch nicht begonnen hatten. Letztlich landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof, der dem Mieter Recht gab (Az. XII ZR 126/11).

Außerordentliches Kündigungsrecht bei Existenzbedrohung

Die Richter erkannten, dass die geplanten Umbaumaßnahmen – unter anderem Abriss der alten Garagenanlage, Neubau einer Tiefgarage, Abriss, Aufstockung und Neubau der Dächer – zu einem existenzbedrohenden wirtschaftlichen Risiko für den Mieter werden könnten. Deshalb räumten die Bundesrichter dem Mieter auch ein außerordentliches Kündigungsrecht ein.

Dies konnte auch schon für den Zeitraum vor dem Beginn der Baumaßnahmen gelten. Denn mit einer Verschiebung war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht zu rechnen.

Hinzu kam, dass die Richter dem klagenden Arzt auch Schadenersatz für die durch seine Kündigung entstandenen Schäden zusprachen. Dazu zählen etwa Umzugs- und Renovierungskosten sowie die Mietdifferenz für die Restlaufzeit.

Aus diesem Fall folgt für Sie:

1. Das Recht von Vermietern, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, wird grundsätzlich nicht beschnitten.
2. Sind Sie Mieter, haben Sie solche Maßnahmen im gesetzlichen Rahmen zu dulden.
3. Wenn sich aus den konkreten Konstellationen allerdings eine Bedrohung Ihrer wirtschaftlichen Existenz ergibt, steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht und unter Umständen Schadensersatz zu.