Leerstand bei Immobilien: Gefährden Sie nicht die steuerliche Anerkennung

Vorsicht bei Leerstand

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie Immobilien vermieten, haben Sie üblicherweise die Absicht, Gewinne zu erzielen.

Diese sind natürlich zur Steuer zu veranlagen.

Erwirtschaften Sie dagegen Verluste, werden diese ebenfalls anerkannt.

Fiskus schaut genau hin

Dass es soweit kommen kann, ist gar nicht mal so ungewöhnlich. Selbst bei größtem Bemühen könnte es Ihnen versagt bleiben, geeignete Mieter zu finden.

Sei es die Lage, die Größe oder die Ausstattung – Variablen für erfolglose Vermietungsversuche gibt es genügend.

Allerdings stehen Sie für den Fiskus in der persönlichen Pflicht, hier regelmäßige Aktivitäten zu zeigen, um den Leerstand wieder zu beseitigen.

Das gilt im besonderen Maße für Gewerbeimmobilien.

Bei Wohnimmobilien zeigt sich das Finanzamt noch etwas geduldiger. Hier wird von vornherein eine Vermietungsabsicht angenommen.

Sie tragen als Vermieter die Beweislast

Härtere Bandagen legen die Finanzämter aber bei Gewerbeimmobilien an. Gelingt hier nicht in einer überschaubaren Zeit eine Neuvermietung, wird regelmäßig gleich die Gewinnerzielungsabsicht in Frage gestellt.

Das hat in der Praxis für Sie weit reichende Konsequenzen. Denn die Vermietungsabsicht ist in jedem Einzelfall festzustellen.

Wenn der Finanzbeamte daran zweifelt, tragen Sie als Vermieter die Beweislast.

Zumal der Rahmen der zumutbaren Vermietungsbemühungen sehr weit gesteckt wurde. So hatte beispielsweise schon die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen (Az. III B – S 2253 – 1/2012 – 1) die Marschroute vorgegeben:

Hohe Anforderungen an Vermietungsbemühungen

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, im Zweifel auch bauliche Umgestaltungen vorzunehmen. Dies gilt, wenn dadurch ein vermietbarer Zustand hergestellt wird.

Schützenhilfe bei dieser rigiden Auffassung bekommen die Finanzämter auch vom Bundesfinanzhof. Der konkrete Fall:

Es ging es um Räumlichkeiten, für die schon seit 7 Jahren kein Mieter gefunden wurde.

Der Eigentümer verwies darauf, dass er viermal im Jahr Vermietungsanzeigen in überregionalen Zeitungen geschaltet habe. Gleichzeitig passte er die geforderte Miete an den jeweiligen Mietspiegel an.

Mehr als nur Annoncen gefordert

Das war den Bundesrichtern eindeutig zu wenig Aktivität. Wenn die beschriebenen Annoncen ohne Erfolg bleiben, hätten andere Mittel genutzt werden müssen.

So wäre die Einschaltung eines Maklers in Betracht gekommen. Darüber hinaus gilt:

Wenn die Immobilie längere Zeit leer steht, muss der Vermieter Kompromisse schließen. Das gilt sowohl für die Miethöhe als auch für die Mieterauswahl.

Da dies alles nicht geschehen sei, konnte nur geurteilt werden: Eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühung wurde verneint.

Deshalb müssen auch die Verluste nicht steuerlich anerkannt werden (Az. IX R 14/12).

Ihre Checkliste zur Verlustanerkennung

Sollten Sie als Vermieter einen Leerstand verzeichnen, ist dringend anzuraten:

• Nutzen Sie die verschiedenen Möglichkeiten der Werbung.
• Beauftragen Sie gegebenenfalls einen Makler.
• Kalkulieren Sie eventuelle bauliche Investitionen ein, um einen vermietbaren Zustand zu erreichen.
• Protokollieren Sie möglichst alle Aktivitäten für einen eventuellen Nachweis beim Finanzamt.

So sichern Sie sich wenigstens die Verlust-Anerkennung für die Steuer. Natürlich ist zu wünschen, dass es erst gar nicht zum Leerstand kommt.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“