Mietminderung wegen Baulärm vom Nachbar-Grundstück?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

die Berliner Gerichte sind dafür bekannt, immer mal wieder Änderungen in der Beurteilung bestimmter Gesetzes-Interpretationen anzustoßen. Was sicher nicht nur mit dem Hauptstadt-Status, sondern auch der Stadtgröße an sich zu tun hat, die vielfältige Probleme mit sich bringt. Das gilt insbesondere für das Immobilien- und Mietrecht.

Ein Themenbereich, den wir auch hier im Newsletter immer wieder zur Ihrer aktuellen Information aufgreifen. Dabei hat die Vergangenheit gezeigt, dass es dabei meist eher zugunsten der Mieter Weiterentwicklungen der Rechtsprechung gab. So auch bei einem Thema, das in diesem Jahr bereits auf den Tisch des Berliner Landgerichts kam. Dabei ging es um das große Thema Nachbarschaftslärm.

Bisherige Lärm-Entscheidungen mehr zugunsten der Vermieter

Ein Thema, das schon die obersten Gerichte beschäftigte. So hatte erst im letzten Jahr der Bundesgerichtshof darüber zu urteilten, ob Lärmstörungen von Fußball spielenden Kindern zu einem Mangel und damit Mietminderungen bei angrenzenden Wohnungen führen. In der so genannten „Bolzplatzentscheidung“ des BGH (Az. VIII ZR 197/14) verneinten die Richter einen Mangel, was natürlich positiv für Vermieter war. Zumal diese wohl kaum Einfluss auf die Ursache der Lärmstörung nehmen könnten.

Mit einer neuen Entscheidung konterkariert das Landgericht Berlin nun diesen Ansatz, was nachteilig für Sie in der Funktion eines Vermieters sein kann. In dem zugrunde liegenden Verfahren ging es dabei um Baulärm von einem Nachbargrundstück. Seit Jahren bestand dort eine mit Bäumen bewachsene Baulücke.

Neues Urteil: Baulärm kann zur Miet-Minderung berechtigen

In den Jahren 2013 und 2014 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet. Wegen des erheblichen Baulärms forderte eine benachbarte Mieterin gut 20% der gezahlten Miete zurück. Diese Mietminderung hält nun das Landgericht wegen der Erheblichkeit der Lärmimmissionen für angemessen.

Die weitere Begründung: Während der Bauzeit habe die Wohnung den üblichen Mindeststandards für Mietobjekte nicht entsprochen. Diese Üblichkeit sei bei Vertragsschluss aber stillschweigend vereinbart worden (Az. 67876/16).

Der Mieterin sei auch nicht vorzuhalten, dass sie das Recht zur Minderung verloren habe. Trotz der bei Vertragsschluss sichtbaren Baulücke habe sie mit der späteren Bebauung nicht rechnen müssen. Ihr sei allenfalls Fahrlässigkeit vorzuwerfen; diese aber reiche für einen Gewährleistungsausschluss nicht aus.

Als Vermieter sollten Sie vorerst dagegenhalten

Das ergibt für Vermieter ein mehr als problematisches Fazit: Denn auch, wenn Sie selbst die Lärmquellen, weder in Entstehung noch Dauer, beeinflussen können, könnten Sie sich dennoch Mietminderungen wegen Baulärms durch Ihre Mieter gegenübersehen. Was Sie sicherlich aber nicht auf sich sitzen lassen sollten. Entsprechend ist zu erwarten, dass auch andere Gerichte sich mit dem Thema häufiger beschäftigen werden. Bliebe zu wünschen, dass es bald wie im „Bolzplatz-Fall“ eine Leitentscheidung vom BGH gibt.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs