Mietobjekte modernisieren: Was wird mit den Kosten?

Wenn modernisiert werden soll

Aus dem aktuellen kostenlosen Newsletter

“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie eigene Immobilien vermieten, haben Sie heutzutage einen ganzen Berg von Pflichten zu beachten. Zwar hat das neue Mietrecht hier etwas nachgebessert, um frühere negative Auswüchse zu korrigieren.

Zu nennen ist hier vor allem der bislang mühselige Kampf gegen Miet-Nomaden. Auch das Thema Modernisierung wurde neu geregelt. Zumindest, was die Zustimmung der Mieter angeht.

Gerade bei diesem Thema hat der Gesetzgeber auch aus eigenem Interesse gehandelt. Denn er hat Ihnen als Vermieter in den letzten Jahren immer mehr Gesetze vor die Nase gesetzt, mit denen Sie geradezu zu Modernisierungsarbeiten gezwungen werden. Bestes Beispiel dafür ist die Energiesparverordnung.

Modernisierung bringt langfristige Vorteile

Sie sollten allerdings aus dieser „Not“ eine Tugend machen. Denn wenn Sie Ihr Mietobjekt modernisieren, überwiegen langfristig die Vorteile für Sie. Dabei sollten Sie sich besonders 4 Tatsachen vor Augen führen:

1. Wenn Sie die vermieteten Wohnungen modernisieren, erhöhen Sie nicht nur den aktuellen Wohnkomfort. Gleichzeitig machen Sie die Wohnungen auch attraktiver, wenn es an eine Neuvermietung gehen sollte.
2. Grundsätzlich können Sie die Modernisierungskosten von der Steuer absetzen. Das kann Ihnen insgesamt einen hohen Steuervorteil bringen.
3. Die Modernisierungskosten können Sie auf die nachfolgenden Mietzahlungen umlegen. Dabei dürften bei späteren Vermietungen die höheren Mieten eine entsprechende Mieterklientel ansprechen.
4. Insgesamt wird der Wert Ihres Vermietungsobjektes nachhaltig gesteigert.

Mieter können an Modernisierung beteiligt werden

Wenn Sie sich als Vermieter angesichts dieser langfristigen Vorteile für eine Modernisierung entschieden haben, gilt: Sie können die Mieter in einem wesentlichen Umfang an den Kosten der Modernisierung beteiligen.

Was grundsätzlich möglich ist, regelt dabei der § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Hier heißt es als Kernsatz:

„Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen (…) durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Der feine Unterschied zwischen Modernisierung und Erhaltung

Allerdings werden bei den konkreten Kosten feine Unterschiede zwischen echten Modernisierungskosten und Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen gemacht.

In der Praxis bedeutet das konkret: Verursachte Kosten, die auch bei normalen Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, dürfen Sie nicht als Modernisierungskosten umlegen.

Am besten lässt sich dieser Unterschied bei einer Fassadendämmung veranschaulichen. Hierbei können Sie Kosten beispielsweise für ein Gerüst, Fangnetze oder das Putzabschlagen nicht als Modernisierungskosten ansetzen. Denn diese Kosten wären auch angefallen, wenn Sie die Fassade nur instandgehalten hätten.

Binnen 10 Jahren sind die Kosten amortisiert

Die „echten“ Modernisierungskosten können Sie dann aber auf die zukünftige Miete umlegen. Mit den genannten 11% ist dann klar, dass sich die Kosten nach rund 9 Jahren bereits amortisiert haben. Nur mit dem Unterschied, dass dann die höheren Mieten auch noch weiter gezahlt werden.

Sie sehen: Modernisierungsmaßnahmen sollten zwar gut kalkuliert und organsiert werden. Aber sie helfen auch, langfristig den Wert Ihrer Immobilie zu steigern. Und Sie stehen finanziell nicht allein da, sondern können sowohl Mieter als auch Fiskus daran beteiligen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“