Mietrecht: Interessante Neuigkeiten für Vermieter

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Immobilien vermieten, setzen die einschlägigen Gesetze den Rahmen. Aber natürlich wissen Sie auch, dass Mietrecht heutzutage in vielen Bereichen mehr Richter-Recht ist. Sprich: Viele praktische Fälle werden erst durch entsprechende Verfahren in den unterschiedlichen Instanzen geklärt, oftmals dann auch allgemeinverbindlich.

Deshalb haben wir Ihnen heute einmal eine kleine Fallsammlung neuer Urteile zusammengestellt, die Ihnen in verschiedenen Bereichen Ihrer Vermietertätigkeit helfen soll, sich entsprechend zu positionieren. Wobei es uns besonders um die auf den ersten Blick eher nebensächlichen Aspekte geht, die aber in ihrer Wirkung durchaus Gewicht haben könnten.

Kosten für Risikolebens-Versicherung absetzbar?

Fall 1: Wenn Sie Ihre vermietete Immobile ganz oder teilweise bankfinanziert haben, dürfte folgendes Thema für Sie interessant sein. Denn es geht um die Frage, ob Sie Risikolebens-Versicherungen als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung ansetzen können.

Es ist durchaus üblich, dass finanzierende Banken eine entsprechende Absicherung des Hypothekendarlehens verlangen. Dennoch ist das nicht gleichbedeutend, dass Sie die dafür anfallenden Kosten auch absetzen können. So jedenfalls das Urteil des Bundesfinanzhofs in einem entsprechenden Verfahren (Az. IX R 35/14).

Der BFH hat zwar dabei einen wirtschaftlichen Zusammenhang bejaht. Dieser werde aber privat überlagert. Die Risikolebens-Versicherung stelle sicher, dass Immobilien im Falle des Todes schuldenfrei übergehen. Auch wenn der Abschluss nicht freiwillig erfolge, seien die Kosten insgesamt der Privatsphäre zuzuordnen. In solchen Fällen können Sie sich Streit mit dem Finanzamt folglich ersparen.

Regelungen zur Haustür-Verriegelung rechtswidrig?

Fall 2: Vielleicht stehen in Ihren ausgegebenen Hausordnungen auch Regelungen, dass die Haustür ab einem bestimmten Zeitpunkt verschlossen gehalten werden muss. Die Standardformulierung sieht meist vor, dass die Haustür zwischen 22:00 und 6:00 Uhr abzuschließen ist.

Doch als Resultat eines Verfahrens vor dem Landgericht Frankfurt/M. könnten viele Hausordnungs-Klauseln in Sachen Haustürverriegelung rechtswidrig sein. Denn das Landgericht hatte entsprechende Regelungen für unzulässig erklärt (Az. 2-13 S 127/12). Begründung: Falls es zu einem Notfall wie einem Brand kommt, würde die Haustürverriegelung womöglich zur tödlichen Falle.

Fazit: Falls Sie als Vermieter eine ähnliche Klausel in Ihrer Hausordnung nutzen, streichen Sie diesen Passus. Im Zweifel kann auch ein Versicherer sich auf ein solches Urteil stützen und die Leistung verweigern.

Wenn Mieter Sie beleidigen

Und Fall 3: Streit gibt es ja immer wieder darüber, wie schnell Sie einen Mieter aus der Wohnung kündigen können, wenn das persönliche Verhältnis zu ihm zerrüttet ist. Dazu hat sich nun das Amtsgericht München geäußert (Az. 412 C 29251/14).

Denn: Verleumdet ein Mieter Sie schwerwiegend, können Sie als Vermieter relativ rasch kündigen. Den Richtern reichte bereits die Betitelung des Vermieters als „geldgieriger Lustmolch“. Sollte Ihnen Ähnliches widerfahren, können Sie nach diesem Urteil die Räumungsfrist stark verkürzen. Hier waren fünf Wochen zulässig, nachdem ursprünglich drei Monate vorgesehen waren.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs