Schrottimmobilien: Wie steht es um die Haftung der Banken?

Haften Banken bei einer Finanzierung von Schrottimmobilien?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie beim Immobilienkauf auf Schrottimmobilien hereingefallen sind, dürfte Ihnen ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs kaum gefallen. Denn es erschwert im Wesentlichen mögliche Versuche, einer beteiligten Bank Fehler bei der Beratung und Finanzierung nachzuweisen.

In dem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 508/12) ging es konkret um folgenden Sachverhalt:

Überteuert eingekauft

Ein Ehepaar hatte eine Eigentumswohnung für 190.000 Euro gekauft. Erst eine Woche zuvor hatte der Verkäufer die Immobilie selbst für nur 95.000 Euro erworben. Die zur Finanzierung angefragte Bank stellte eine angebotene Vollfinanzierung des Objektes selbst unter den Vorbehalt einer eigenen positiven Überprüfung der Immobilie inklusive Besichtigung. Am Ende dieser Überprüfung setzte die Bank den „Sachwert“ der Immobilie mit 187.200 Euro an.

Bemerkenswert dabei: Im Rahmen der Finanzierung wurde nicht nur eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen. Darüber hinaus übernahmen der Käufer und seine Ehefrau die Haftung für einen zu zahlenden Geldbetrag in Höhe der Grundschuld und unterwarfen sich wegen dieser übernommenen Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in das eigene Vermögen.

Kurz gesagt: Die Bank ließ sich die Finanzierung der überteuerten Immobilie gleich doppelt absichern. Am Ende konnte der Kredit nicht mehr bedient werden und es wurde die Zwangsvollstreckung angeordnet. Dagegen klagte der Ehemann.

Kaufpreis sittenwidrig ja oder nein?

Vor dem Bundesgerichtshof ging es am Ende neben Verfahrensfragen (Durfte der Ehemann auch im Namen seiner Frau klagen?) vor allem darum, ob die Bank hier bewusst ein sittenwidriges Geschäft finanzierte. Wäre das bejaht worden, hätte der Kläger nicht nur die Zwangsvollstreckung abwenden, sondern auch die Bank auf Schadenersatz verklagen können.

Doch der Bundesgerichtshof hat anders entschieden. Zwar wurde von den Richtern eingeräumt, dass es bei dem vorliegenden Fall ein auffälliges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert gibt. Der Verkehrswert wurde im Revisionsverfahren mit rund 106.000 Euro angegeben.

Aber es besteht kein besonders grobes Missverhältnis, das sofort eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung begründen könnte. Als besonders grob wird dabei in der Rechtsprechung eine Verdopplung des Wertes angesehen, im vorliegenden Fall waren es, je nach unterschiedlicher Berechnungsweise, zwischen 68% und 80%.

Nur begrenzte Aufklärungspflichten der Bank

Unschädlich ist auch, wenn eine Bank die Finanzierung von einer Wertermittlung des Objekts abhängig macht. Die Überprüfung dient dabei nach Aussagen der Richter vor allem der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber den Interessen kreditsuchender Kunden.

Hinzu kommt: Die Bank muss über Risiken nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären, da sie davon ausgehen darf, dass der Käufer selbst über die notwendigen Kenntnisse verfügt oder sich die Hilfe von Fachleuten holt.

Eine Haftung der Bank käme also nur in Frage, wenn die Bank über spezielle Risiken einen Wissensvorsprung erlangt und diesen auch erkennen muss. Aufklärungspflicht, dass das es sich um einen mindestens unwirtschaftlichen Kauf handelt, besteht nicht.

So vermeiden Sie Risiken

Schlussfolgerung für Sie: Eine finanzierende Bank in die Haftung zu nehmen, wird nur dann gelingen, wenn ihr ein „bewusstes Augenverschließen“ vor gesonderten Risiken nachzuweisen ist. Hier gilt also der Einzelfall und für Sie bleibt das Problem, entsprechende Nachweise zu führen.

Darüber hinaus kann aber – und das gilt für jeden Immobilienkauf – nur dringend angeraten werden: Keine Vollfinanzierung und erst recht keine Haftung mit dem persönlichen Vermögen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“