So verkaufen Sie Immobilien steuerfrei

Beim Hausverkauf auf die Spekulationsfrist achten

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

der Immobilienmarkt in Deutschland präsentiert sich aktuell in bester Verfassung. Wie lange das noch hält, weiß niemand. Vielleicht haben auch Sie deshalb schon nachgedacht, eine in Ihrem Besitz befindliche Immobilie zeitnah zu verkaufen. Aber dabei müssen Sie aufpassen. Denn der Fiskus sitzt mit am Tisch.

Bei Immobilien aus einem Betriebsvermögen ist das relativ klar. Denn fallen bei deren Verkauf Gewinne an, müssen diese immer versteuert werden. Befindet sich die fragliche Immobilie in Ihrem Privatvermögen, kommt es darauf an, ob sie fremdgenutzt oder eigengenutzt war.

Auf die Spekulationsfrist achten

Bei einer Fremdnutzung – wie z. B. bei einer vermieteten Immobilie – greift eine 10-jährige Spekulationsfrist. Diese Frist beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Sollte es einen verbindlichen Vorvertrag gegeben haben, gilt dessen Unterzeichnungstermin als Start-Datum für die Spekulationsfrist.

Passen Sie aber auf: Sollte es sich um einen Neubau gehandelt haben, beginnt die Frist erst mit der Gebäudefertigstellung zu laufen. Einen Sonderfall bilden auch vererbte Grundstücke oder Häuser. Denn für Sie als Erbe gelten dann die Fristen, die auch für den Erblasser gegolten hätten. Hat dieser also sein Haus schon mehr als 10 Jahre besessen, können Sie nun ohne Einhaltung einer Spekulationsfrist das geerbte Objekt verkaufen. Das gilt auch bei Schenkungen.

Steuerfreiheit durch Selbstnutzung

Der steuerlich günstigste Fall gilt, wenn Sie das zu verkaufende Objekt vorher selbst bewohnt hatten. Denn dann trifft die Spekulationsfrist nicht auf Sie zu. Für einen steuerfreien Verkauf reicht es, wenn Sie mindestens im Veräußerungsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Allerdings muss die Nutzung zu Wohnzwecken dauerhaft gewesen sein.

Das bedeutet, dass Sie das Objekt nicht zwischendurch vermietet haben dürfen. Was letztlich auch heißt, dass es bspw. beim Verkauf einer Ferienwohnung bei der Spekulationsfrist und entsprechend bei der Versteuerung der Verkaufsgewinne bleibt, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen.

Gestaltungsmöglichkeiten bei der Selbstnutzung

Ein Tipp: Eine entgeltliche Überlassung von Teilen der Wohnung an Dritte schließt die eigene Nutzung nicht aus. Einem kindergeldberechtigten Kind können Sie das gesamte Objekt sogar völlig unentgeltlich überlassen. Eine kostenlose Nutzung durch andere Personen ist dagegen laut Finanzverwaltung immer schädlich. Das gilt auch bei Überlassung der Immobilie an sonstige unterhaltsberechtigte Angehörige.

Im Fazit: Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sollten Sie sich im ersten Schritt immer vergewissern, ob für Sie die Spekulationsfrist gilt. Dies ist anhand der genannten Stichtage Tag genau zu berechnen. Wenn die Steuerpflicht wegen der Eigennutzung des Objektes ausfällt, sollten Sie dennoch vorsichtshalber die nötigen Nachweise für den Fiskus vorbereiten, z. B. die Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“