So werden Sie beim Immobilienkauf abgezockt

11. Februar 2014 0 Kommentare

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Als Immobilienkäufer oder -besitzer gelten Sie seit jeher als leichte Beute für Behörden und Fiskus. Der Wunsch der Bürger, sich ein eigenes Heim zu schaffen, wird vor allem von den stets klammen Bundesländern immer schamloser ausgenutzt. Das konnten Sie bereits zum Jahresanfang sehen, als in vielen Bundesländern die Sätze der Grunderwerbsteuer angehoben wurden.

War früher die Festlegung der Grunderwerbsteuer noch Sache des Bundes, können die Länder seit 2006 die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Für Käufer von Immobilien hat das schon deutliche Folgen gehabt.

Bundesländer mit immer höherer Grunderwerbsteuer

Während Bayern und Sachsen trotz der neuen Möglichkeiten bislang weiterhin beim alten Einheitssatz von 3,5% geblieben sind, haben die anderen Bundesländer in den vergangenen Jahren kräftig erhöht und planen weitere Schritte.

So verlangt Schleswig-Holstein seit Jahresanfang 6,5% Grunderwerbsteuer. Berlin will demnächst auf 6% nachziehen, 5,5% müssen Sie unter anderem im Saarland berappen.

Und ein Ende dieser Entwicklung ist nicht abzusehen. Denn der boomende Immobilienmarkt in Deutschland weckt natürlich Begehrlichkeiten bei den Kämmerern in den Ländern und Kommunen.

Steigende Immobilienpreise sorgen auch für höhere Steuereinnahmen. Da will manches Bundesland dann die Chancen doppelt nutzen und mit höheren Steuersätzen die Einnahmen nach oben treiben.

Andere Erwerbsnebenkosten steigen ebenfalls

Kein Wunder, dass bei einem Immobilienkauf der Anteil der Erwerbsnebenkosten immer höher ausfällt. Nach der Reform der Notarkosten im letzten Jahr müssen Sie auch beim Notar meist mehr bezahlen, durchschnittlich zwischen 1,5% und 2% der Kaufsumme. Hinzu kommen Maklergebühren, die bis zu 7% (z. B. in Berlin/Brandenburg) betragen könnten.

Welche Erwerbsnebenkosten im Einzelnen auf Sie zukommen, können Sie auch noch einmal in meinem Artikel „Hauskauf: Diese Erwerbs-Nebenkosten müssen Sie kennen“ nachlesen.

Grundsätzlich gilt: Inzwischen müssen Sie je nach Bundesland mit bis zu 15% der Kaufsumme als Nebenkosten rechnen. Was viele potenzielle Käufer vor echte Probleme stellt. Denn die Erwerbsnebenkosten werden oftmals von Banken nicht mitfinanziert, sondern müssen aus dem Eigenkapital des Käufers kommen.

Die nächste Kostenlawine: Die Grundsteuer

Doch damit nicht genug: Selbst wenn Sie bereits im Besitz von Immobilien sind, müssen Sie sich zukünftig auf weiter steigende Abgaben vorbereiten. Denn es ist absehbar, dass bald eine Reform der jährlich anfallenden Grundsteuer erfolgen wird. Schon im Jahr 2010 hatte der Bundesfinanzhof appelliert, dass die Grundsteuer reformiert werden müsse.

Und die Kommunen brennen nur so darauf, endlich loszulegen. Denn die Grundsteuer wird derzeit noch auf Basis von Einheitswerten berechnet, die aus den 60er Jahren, in den östlichen Bundesländern sogar aus den 30er Jahren stammen. Die Kommunen haben bislang nur die Möglichkeit, über höhere Hebesätze den gestiegenen Immobilienwerten Rechnung zu tragen. Das wird auch schon weidlich genutzt.

Bleiben Sie realistisch

Keine Frage: Immobilienbesitz ist weiterhin eine lohnende Sache. Allerdings müssen Sie bei dem zunehmenden Kostendruck immer schärfer nachrechnen, ob Sie solch einen Besitz auch finanzieren können.

Hier sollten Sie Ihre Berechnungen wirklich vom kritischsten Szenario aus ansetzen, um nicht im Nahhinein mit leeren Händen und hohen Schulden dazustehen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“