Steuerfalle bei Umbaumaßnahmen an Mietimmobilien

Aufpassen bei Umbaumaßnahmen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie Vermieter sind, dürfe ein neues Urteil (Az. IX R 36/12) des Bundesfinanzhofs von größtem Interesse sein. Denn die Finanzrichter hatten darüber zu urteilen, wie bei Umbaumaßnahmen an einer Immobilie Erhaltungsaufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten abgegrenzt werden können. Der Richterspruch hat weit reichende Konsequenzen, denn:

 

Der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten

Grundsätzlich können Sie Erhaltungsaufwendungen sofort komplett steuerlich absetzen. Dies gilt auch, wenn dadurch dann Verluste aus der Vermietung entstehen und Ihre Steuerlast entsprechend senken.

Bei nachträglichen Herstellungskosten ist das anders. Diese Kosten müssen mit 2% jährlich abgeschrieben werden. Das bedeutet natürlich, dass die finanzielle und vor allem steuerliche Belastung aus einer entsprechenden Baumaßnahme auf Jahrzehnte wirken würde. So können die Folgen einer entsprechenden steuerlichen Beurteilung von Kosten erheblich sein.

Um diese für Sie greifbar zu machen: Im vorliegenden Fall ging es um Umbaumaßnahmen an einem Mietobjekt, wobei ein bislang vorhandenes Flachdach durch ein Satteldach ersetzt werden sollte. Dadurch erhöhte sich die – zumindest theoretisch – nutzbare Fläche des Objektes.

 

Ein Blick in das Handelsgesetzbuch

Das Gericht musste bei der Frage, ob es sich dabei um Erhaltungsaufwendungen oder nachträgliche Herstellungskosten handelt, in erster Linie auf das Handelsgesetzbuch Bezug nehmen. Denn konkrete steuerliche Vorschriften zu solchen Fällen fehlen.

Im Handelsgesetzbuch ist in § 255 geregelt, was unter Herstellungskosten fallen kann. Für die vorliegende Frage entscheidend ist der Passus, dass Herstellungskosten Aufwendungen sind, die „für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes (und) seine Erweiterung….“ entstehen.

 

Knackpunkt Substanzvermehrung

Daraus folgerten die Richter, dass jede Substanzmehrung oder Flächenvergrößerung entsprechende nachträgliche Herstellungskosten auslöst. Beim vorliegenden Fall war dies durch den Aufbau des Satteldachs und des damit geschaffenen Dachraumes erfüllt. Dabei – so die Richter – ist es unerheblich, ob Wohnräume geschaffen werden. So genannte Zubehörräume reichen aus.

Dieser Urteil ist letztlich auch für andere vorstellbare Baumaßnahmen gültig.  So ist eine Abschreibung auch Pflicht, wenn Sie einen Kelleranbau unter einer vergrößerten Terrasse errichten. Gleiches gilt für den Bau eines Wintergartens auf der Terrasse sowie für den Einbau von Dachgauben.

 

Wann Abschreibungen beginnen

Noch ein grundsätzlicher Hinweis zu den Abschreibungen: Entscheidend für den Beginn ist die Bezugsfertigkeit der vermieteten Immobilie. Diese liegt bereits vor, wenn den Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude zu nutzen.

Für Sie als Vermieter heißt das konkret: Bei Wohngebäuden sind für die Bezugsfertigkeit nicht nur eingebaute Fenster und Türen erforderlich. Auch Strom und Wasser müssen fließen, Heizung und sanitäre Einrichtungen vorhanden sein.

Im Fazit: Wenn Sie bei Mietobjekten auch nur geringfügig neue nutzbare Flächen schaffen, fallen Sie mit den Kosten in die Abschreibung. Das sollten Sie in Ihrer Finanzplanung beherzigen, um nicht mit einer vollkommen falschen Kostenkalkulation zu arbeiten.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“

Bildnachweis: Gevestor

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