Steuerliche Verlust-Anerkennung nur bei Gewinnerzielungsabsicht

Aufpassen bei der Übernahme von Mietverträgen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie sich eine vermietete Immobilie anschaffen, übernehmen Sie in der Regel auch den bereits bestehenden Mietvertrag. Doch Sie müssen aufpassen:

Denn wenn Sie daraus entstehende Verluste steuerlich geltend machen wollen, müssen Sie dem Finanzamt gegenüber Ihre gesamte Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Nur bei einer positiven Totalüberschussrechnung wird das Finanzamt eventuelle Verluste anerkennen.

Als neuer Vermieter müssen Sie Gewinnabsicht nachweisen

Dabei gilt hinsichtlich des übernommenen Mietvertrages zu beachten: Wie der frühere Eigentümer es damit gehalten hat, ist unerheblich für die Beurteilung der Gewinnabsicht. Es kommt allein darauf an, wie Sie sich selbst verhalten und mit den Mietverträgen umgehen.

Sie trifft also die komplette Beweislast einer Gewinnerzielungsabsicht. Das gilt ganz besonders dann, wenn Sie die gekaufte Immobilie später selbst nutzen wollen. Dazu ein aktueller Fall vor dem Bundesfinanzhof (Az. IX R 13/12):

Vorsicht bei Eigenbedarfs-Kündigung

Die Kläger hatten 2006 eine Immobilie gekauft. Sie übernahmen einen damals bereits seit zwei Jahren bestehenden Mietvertrag. Dieser sollte 2009 wegen der Anmeldung von Eigenbedarf beendet werden. Allerdings ging alles schneller als gedacht. Denn bereits im Oktober 2008 zogen die Kläger in die inzwischen geräumte Doppelhaushälfte ein.

Das hatte gravierende steuerliche Folgen. Denn das Finanzamt wollte die in der Steuererklärung für die Jahre 2006 und 2007 angesetzten Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht anerkennen. Und der Fiskus bekam vor dem Bundesfinanzhof auch Recht.

5-Jahres-Regel beachten

Die Bundesrichter orientierten sich dabei an der so genannten 5-Jahres-Klausel. Das Bundesverfassungsgericht hat hierzu erklärt, dass Vermieter einen Zeitraum von rund 5 Jahren hinsichtlich eines Eigenbedarfs grundsätzlich überblicken könnten (BVerfG WuM 1989, 114).

Deshalb wären Kündigungen aus Eigenbedarf in den ersten 5 Jahren eines Mietvertrages unwirksam. Dies gelte aber nicht, wenn unvorhergesehene Ereignisse den Eigenbedarf auslösen.

Im vorliegenden Fall handelte es sich aber eben um einen vorhersehbaren Eigenbedarf. Das spiegelte sich auch schon in der Tatsache wider, dass die geplante Kündigung 2009 auch die 5-Jahres-Frist berücksichtigte.

Der große Fehler der Kläger: Sie zogen bereits vor Ablauf der 5-Jahres-Frist ein. Das sprach nach Ansicht der Finanzrichter gegen eine dauerhafte Vermietungsabsicht. Erschwerend kam noch hinzu, dass sich die Eigenbedarfsklausel auf Verwandte des Ex-Besitzers bezog. Eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit wurde deshalb verneint.

Überzeugen Sie das Finanzamt von Ihrer Gewinnabsicht

Deshalb sollten Sie sich bei entsprechenden Plänen daran orientieren: Bei Selbsteinzug oder Wiederverkauf binnen fünf Jahren wird vom Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht verneint. Das gilt besonders auch dann, wenn während der kurzfristigen Fremdvermietung nur Werbungskostenüberschüsse erzielt werden.

Ganz unmöglich ist es aber trotzdem nicht, die Absicht der Einkunftserzielung beim Kauf zu beweisen. Dafür müssen Sie belegen können, dass der anderweitige Entschluss erst nachträglich gefasst wurde. Gegenüber dem Fiskus sicherlich keine leichte Aufgabe, die aber am Ende lohnen kann.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“