Verkauf von Eigentumswohnungen: Mieter hat Vorkaufsrecht

Worauf Sie achten müssen, wenn Sie vermietete Eigentumswohnungen verkaufen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

vor einigen Tagen sorgte ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs für erhebliches Aufsehen. Dabei ging es um die Umwandlung von bisherigen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren anschließenden Verkauf. Ein Thema, das durchaus Brisanz und Breite hat. Denn jährlich werden mehrere Zehntausende Wohnungen in Deutschland als Eigentumswohnungen verkauft, viele darunter stammen aus einer vorherigen Umwandlung.

Wenn Sie selbst Pläne haben, ein bisheriges Vermietungsobjekt in Eigentumswohnungen umwandeln, sollten Sie den folgenden Fall und die Beurteilung durch den Bundesgerichtshof kennen, um teure Fehler zu vermeiden.

Bei der Verhandlung vor dem BGH ging es um einen Eigentümer, der sein Objekt in sieben Eigentumswohnungen umgewandelt hatte. Anschließend verkaufte er diese Wohnungen für rund 1,3 Mio. Euro. Erst der neue Eigentümer bot den vorhandenen Mietern dann den Kauf an – allerdings zu einem wesentlich höheren Preis.

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen müssen Sie unbedingt den Mieter informieren und ihm ein Vorkaufsrecht gewähren

Daraufhin verklagte eine Mieterin den früheren Besitzer. Die Vorwürfe: Dieser habe sie nicht über seine Verkaufspläne informiert. Zudem habe er sie auch nicht auf ihr Vorkaufsrecht hingewiesen. Dieses Verhalten ist allerdings vom Gesetz sanktioniert und zieht Schadenersatz nach sich, der an übergangene Mieter gezahlt werden muss.

Entsprechend fiel auch die Urteilsbegründung des BGH-Senats aus. Er betonte, dass bisherige Mieter die Wohnungen zu dem Preis kaufen können sollen, den auch ein Dritter zahlen würde. Hat ein potenzieller Käufer besonders günstige Konditionen ausgehandelt, sollen Mieter ebenso davon profitieren. Die Höhe des Schadenersatzes bemisst sich entsprechend nach dem Gewinn, der betroffenen Mietern entgangen ist.

Im vorliegenden Fall hatte der neue Hausbesitzer der klagenden Mieterin die Wohnung für rund 266.000 Euro angeboten. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Ex-Eigentümer wären ca. 80.000 Euro weniger fällig gewesen. Das ist letztlich rund die Summe, die als Schadenersatz einklagbar wäre (Az. VIII ZR 51/14).

Wenn Sie Ihren Mieter übergehen, drohen Schadenersatz-Forderungen

Fazit für Sie als Vermieter: Vermeiden Sie auf jeden Fall ein Übergehen des Mieters bei einem Verkauf der Wohnung. Nach § 577 BGB sind Sie verpflichtet, den jeweiligen Mietern die Wohnung zum Kauf anzubieten. Eine Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts muss dann üblicherweise innerhalb von 2 Monaten (wenn nichts anders vereinbart wird) getroffen werden.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechts gilt dabei nicht nur beim Verkauf einzelner Wohnungen, sondern auch, wenn Sie das Objekt als Ganzes veräußern. Verstoßen Sie dagegen, drohen Schadenersatzforderungen.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: GeVestor