Vermieter aufgepasst: Steht die Mietpreisbremse vor dem Aus?

Steht die Mietpreisbremse schon wieder vor dem Aus?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter tätig sind, haben Sie sicherlich diese Meldung mit großem Interesse verfolgt: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hatte in der vergangenen Woche den Mietspiegel der Hauptstadt von 2013 für unwirksam erklärt. Begründet wurde dies vor allem damit, dass das Zahlenwerk nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei.

Im verhandelten Fall hatte eine Vermieterin darauf geklagt, dass ihre Mieter einer Mieterhöhung über das im Mietspiegel genannte Niveau hinaus zustimmen sollten. Das Gericht bemängelte, dass Mieten von 7 bis 11 Euro pro Quadratmeter in den betreffenden Passagen des Mietspiegels als Wucher bezeichnet und nicht in die Vergleichsmiete mit einbezogen worden waren.

Nun beginnt nach dem Urteil der Kampf um die Deutungshoheit. So sieht der Eigentümerverband Haus & Grund auch schon die Mietpreisbremse vor dem Aus. Zwar ist das Urteil selbst noch nicht rechtskräftig, doch erwartet der Verband rund 100.000 diesbezügliche Gerichtsverfahren.

Berlin will mit neuem Mietspiegel neuen Versuch starten

Eine komplett konträre Haltung nimmt wenig überraschend der Berliner Senat ein. So sieht die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung. Deshalb plant Berlin auch weiterhin, als erstes Bundesland die Mietpreisbremse zum 1. Juni einzuführen.

Die neue Basis dafür soll ein geänderter Mietspiegel sein, der nunmehr „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ entsprechen soll. Doch der Eigentümerverband hat bereits angekündigt, auch das neue Zahlenwerk nicht anerkennen zu wollen. Womit er wohl auch bei einer neuen Gerichtsverhandlung Recht bekäme.

Denn in der Tat sind grob fahrlässige oder gar willkürliche Ermittlungen von Vergleichsmieten kaum zu vermeiden. Fachleuten zufolge beruhen qualifizierte Mietspiegel beim Kriterium „Lage“ grundsätzlich auf einem falschen Ansatz. Denn dieser lasse völlig außer Acht, dass selbst innerhalb derselben Straße unterschiedliche Werte vorliegen können.

Vergleichbarkeit von Mieten oftmals nicht gegeben

Manche Wohnungen liegen womöglich an belebten Kreuzungen, andere dagegen an ruhigen Parks mit entsprechend höherem Wohnwert. Deshalb gilt unter Experten auch, dass Mietspiegel solange rechtlich angreifbar bleiben, bis es gerichtsfeste bundesweite Kriterien gibt.

Wo immer es um die Mietpreisbremse geht, ist der Anreiz für Mieter und Vermieter hoch, dagegen zu klagen. Ob ein Mietspiegel tatsächlich anfechtbar ist, entscheidet dabei der zuständige Amtsrichter nach freiem Ermessen. Was dabei herauskommt, weiß niemand. Das Ganze wird letztlich – wie zu erwarten war – zur Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Juristen.

Als Vermieter können Sie sich nur darauf einstellen, dass Sie wohl vorerst weiterhin auf dem Einzelfall-Weg klagen müssen, um Ihr Recht durchzusetzen. Wobei hier sicherlich von vornherein anzuraten ist, entsprechende Argumentationen und Nachweise zu sammeln, warum eine Mieterhöhung über dem Rahmen des geltenden Mietspiegels gerechtfertigt ist.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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