Vermieter müssen bei Insolvenz des Mieters schnell handeln

1. Juli 2015 0 Kommentare

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter tätig sind, dürfte die Wahrscheinlichkeit sehr hoch sein, dass auch Sie schon Ärger mit der Zahlungsmoral von Mietern hatten. In der Mehrzahl der Fälle wird sich das mit Zahlungserinnerungen oder Mahnungen erledigt haben. Doch natürlich gibt es auch die ganz hartnäckigen Fälle. Sprich:

Wenn ein Mieter mit Mietzahlungen im Rückstand ist, können Sie als Vermieter das Vertragsverhältnis fristlos kündigen. Das gilt nicht nur für den Fall, dass der Mieter mit mehreren Mieten im Rückstand ist (in der Regel mindestens 2), sondern auch, wenn der Mieter regelmäßig trotz Abmahnung die Miete fortlaufend unpünktlich zahlt.

Allerdings hören damit die Probleme nicht auf. Denn wenn sich der Mieter weigert, die Wohnung an Sie zu übergeben, müssen Sie Räumungsklage einreichen. Allerdings hat der Mieter dann Zeit, ausgehend vom Datum der so genannten Rechtshängigkeit, innerhalb von 2 Monaten alle Forderungen zu begleichen, um die Kündigung und Räumung abzuwenden. Rechtshängigkeit bedeutet dabei, dass die Frist erst zu laufen beginnt, wenn die Klageschrift dem beklagten Mieter auch ausgehändigt wurde.

Geht der Mieter in die Privatinsolvenz, ist der Wohnraum erst einmal blockiert

Doch stehen solche Verfahren oftmals im Zusammenhang mit grundlegenden finanziellen Schwierigkeiten des Mieters. Wobei Vermieter nicht darauf bauen können, dass hier Sozialstellen wie die Arbeitsagentur automatisch einspringen. Dazu bedarf es der Aktivität des Mieters. Wenn dieser aber einen anderen Weg einschlägt, wird es auch für den Vermieter erst einmal eng.

Denn wenn ein Mieter sich entschließt, Privatinsolvenz anzumelden, fällt der bisher genutzte Wohnraum unter eine Kündigungssperre. Diese entfällt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Treuhänder die Wohnung aus der Insolvenzmasse freigibt. Für die Kündigungssperre ist es dabei unerheblich, ob bereits vorher Mietrückstände aufgelaufen sind. Das bedeutet:

Kündigung vor Privatinsolvenz ist wirksam

Eine Kündigung wäre nur dann zu beachten, wenn sie vor dem Insolvenzantrag ausgesprochen wurde. Immerhin: Ist die Wohnung aus der Insolvenzmasse wieder freigegeben, fallen auch frühere Mietrückstände ins Gewicht.

Wie gesagt: Sind insgesamt zwei Monatsmieten nicht beglichen worden, darf außerordentlich gekündigt werden. Das hat auch der Bundesgerichtshof in einem kürzlich erlassenen Urteil bestätigt (Az. VIII ZR 19/14). Hier urteilte der BGH, dass eine Mietminderung fast nie die komplette Zahlungseinstellung erlaubt. Der Mieter hatte wegen Befalls der Wohnung mit Schimmelpilz überhaupt keine Miete mehr gezahlt.

Das ging dem BGH zu weit. Die Kürzung muss in Relation zum Mangel stehen und ist zeitlich begrenzt. Beide Einschränkungen hat das Gericht allerdings nicht näher präzisiert.

Der Faktor Zeit ist entscheidend

Für Sie sollte sich generell aus dem Thema drohende Privatinsolvenz die Schlussfolgerung ergeben: Wenn Sie einen „verdächtigen“ Kandidaten mit Zahlungsproblemen haben, zögern Sie nicht mit der Aussprache der außerordentlichen Kündigung.

Denn nur so können Sie sich einer möglichen Sperre des eigenen Wohn-Eigentums entziehen, wenn Ihr Mieter Privatinsolvenz anmeldet. Der Faktor Zeit ist hier klar entscheidend.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs