Vermieter sollten bei Eigenbedarf-Kündigung nicht mogeln

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter unternehmerisch tätig sind, dürften Sie sich sicher auch schon mit der Frage beschäftigt haben, ob ein Verkauf Ihrer Immobilie nicht der interessantere Ansatz wäre. Schließlich zeigen die Immobilienpreise derzeit vor allem in den Ballungszentren weiter nach oben, auch wenn langsam die Luft für weitere deutlichere Preisaufschläge dünner zu werden scheint.

Dabei gilt: Muss ein potenzieller Käufer sich nicht mit vorhandenen Mietern „rumschlagen“, wird er in der Regel bereit sein, einen Aufschlag zu zahlen. Denn meist sollen die Neuerwerbungen erst einmal luxussaniert werden, um dann entsprechend höhere Mieten verlangen und Renditen erwirtschaften zu können.

Falscher Kündigungsgrund kann teuer werden

Doch aufgepasst: Als aktueller Vermieter sollten Sie sich davor hüten, Ihren Mietern bei Verkaufsplänen unter einem fadenscheinigen Vorwand zu kündigen. Denn dann könnte es im Nachhinein teuer für Sie werden. Das gilt besonders dann, wenn Sie die Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs aussprechen.

Ein inzwischen entschiedener Fall vor dem Bundesgerichtshof hat nun gezeigt, womit Sie eventuell rechnen müssten, wenn Sie bei der Kündigung mogeln würden. Der konkrete Fall:

Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten sich mit ihrem Vermieter auf einen Räumungsvergleich geeinigt. Der Vermieter hatte in seiner Kündigung angegeben, dass für einen Neffen Eigenbedarf an dem Haus bestehe. Den Mietern war eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2012 gewährt worden. Im Juli 2012 zogen sie aus.

Schadenersatz bei vorgeschobenem Eigenbedarf

Doch statt des Einzugs des Neffen verkaufte der Vermieter das entmietete Haus im April 2013 an einen Dritten, natürlich zum Ärger der Ex-Mieter. Diese zogen prompt vor Gericht und monierten, dass die Eigenbedarfs-Kündigung nur vorgeschoben gewesen sei. Am Ende des Verfahrens gab der Bundesgerichtshof der Schadenersatzklage in Höhe von 62.000 Euro statt (Az. VIII ZR 214/15).

Die Begründung: Die betroffenen Mieter hatten in dem Verfahren darlegen können, dass ihnen das Objekt bereits früher zum Kauf angeboten worden war. Auch danach fanden noch mehrere Verkaufsversuche statt, wobei sogar ein Makler eingeschaltet wurde. Der BGH sieht darin beachtliche Indizien, dass durchgehend eine Veräußerungsabsicht bestanden habe. Die Vorinstanz wurde angewiesen, Schadenersatz wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs zu prüfen.

Bei tatsächlichem Eigenbedarf Beweise vorhalten

Doch selbst, wenn das Thema früherer Verkaufsversuche nicht aufs Tapet gekommen wäre, so dürfte wohl in der Beweisaufnahme festgestellt worden sein, dass ein Eigenbedarf nicht vorhanden war. Andere Verfahren haben in diesem Zusammenhang schon gezeigt, dass Vermieter mit diesem Instrument umsichtig vorgehen sollten und entsprechende Beweise parat halten sollten, um einen Eigenbedarf auch nachzuweisen. Denn ansonsten gilt in der Regel: Zugunsten des Mieters.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs