Vermietung: Wann Schuldzinsen abziehbar sind

Schuldzinsen für Immobilien nur abziehbar, wenn damit Einkünfte erzielt werden sollen

Schuldzinsen für Immobilien nur abziehbar, wenn damit Einkünfte erzielt werden sollen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Immobilien vermieten, können Sie darauf entfallende Finanzierungskosten abziehen. So steht es im §9 des Einkommen-Steuergesetzes. Wenn Sie beispielsweise einen Kredit für den Bau oder den Kauf der vermieteten Immobilie aufgenommen haben, können Sie die monatliche Zinsbelastung – nicht die Tilgung – als Werbungskosten abziehen.

Aber: Voraussetzung dafür ist, dass Sie auch einer Einkünfte-Erzielungsabsicht folgen. Das hört sich zuerst paradox an, schließlich sollte das selbstverständlich sein. Doch folgendes aktuelles Beispiel zeigt die Brisanz dieser Voraussetzung:

 

Vermietung vs. Verkaufsbemühungen

In einem aktuellen Fall vor dem Bundesfinanzhof (Az. IX R 37/12) hatten die Richter über folgenden Sachverhalt zu urteilen: Ein Mediziner hatte ein mit einer Gaststätte und sieben Ferienwohnungen bebautes Grundstück erworben. Wegen mangelnder Rentabilität des Gesamtobjekts versuchte er, es parallel zur Vermietung zu verkaufen.

Zuerst hatte das zuständige Finanzamt die angefallenen Schuldzinsen für das Gesamtobjekt anerkannt, später in einer Außenprüfung aber abgelehnt, weil durch die Verkaufsbemühungen des Arztes die Absicht, Einkünfte zu erzielen, weggefallen sein soll.

Nachdem das zuerst zuständige Finanzgericht dem Arzt bei seiner Klage gegen das Finanzamt teilweise Recht gab, gab der Bundesfinanzhof der folgenden Revision durch das Finanzamt statt. Die Begründung:

 

Einkünfte-Erzielungsabsicht ist ausschlaggebend

Wenn ein Vermieter parallel zur Vermietung versucht, das vermietete Objekt zu verkaufen, verliert er grundsätzlich nicht die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs, einschließlich der Schuldzinsen. Aber: Er muss auch bei solch einer Parallelität ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen können, um den Werbungskostenabzug zu erhalten.

Befinden sich auf einem Grundstück gleich mehrere Objekte, wird jedes einzelne davon separat geprüft. Die Vermietung eines Einzelobjekts belegt auch nur für dieses die erforderliche Einkünfte-Erzielungsabsicht. Liegt teilweise Vermietung und teilweise Liebhaberei vor, sind die Werbungskosten entsprechend aufzuteilen.

 

So erbringen Sie die richtigen Nachweise

Die Schlussfolgerung für Sie: Gegenüber dem Finanzamt müssen Sie immer in der Lage sein, Ihre Vermietungsbemühungen glaubhaft nachzuweisen. Für die meisten von Ihnen wird sich dies wahrscheinlich auf ein einzelnes Objekt beziehen.

Bei mehreren vermieteten Objekten müssen Sie den Nachweis für jedes einzelnen bringen können. Das ist auch wichtig, wenn Sie nicht wie im geschilderten Fall verkaufen wollen, sondern wenn Sie beispielsweise mit Leerstand zu kämpfen haben.

Um die geforderten Nachweise zu erbringen, können Sie u. a. auf getätigte Vermarktungsaktivitäten wie Annoncen in einschlägigen Immobilien-Portalen oder Zeitungen verweisen. Auch die Einschaltung eines Maklers spricht für eine entsprechende Vermietungsabsicht. Wichtig: Dokumentieren Sie alle Ihre Bemühungen, um im Notfall diese schnell nachweisen zu können.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“

Bildnachweis: Gevestor

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