Wann die Reduzierung der Grundsteuer möglich ist

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

egal, ob Sie privat oder gewerblich eine Immobilie besitzen: Sie müssen auf das Objekt Grundsteuer zahlen. Allerdings macht der Fiskus hier dann doch Unterschiede. Denn wenn Sie bei der gewerblichen Nutzung einer Immobilie, beispielsweise bei der Vermietung derselben, deutlich unter dem erreichbaren Rohertrag bleiben (der sich aus der ortüblichen Miete und der Fläche bezogen auf ein Jahr ergibt), können Sie eine Reduzierung der Grundsteuer erreichen.

Dabei gibt es zwei Stufen: Ist der Rohertrag um mindestens 50% gemindert, können Ihnen 25% der Grundsteuer erlassen werden. Haben Sie überhaupt keinen Rohertrag, also Einbußen von 100%, ist die Reduzierung der Grundsteuer um sogar 50% möglich. Allerdings müssen Sie grundsätzlich nachweisen, dass Sie den fehlenden Rohertrag, in der Regel also die fehlenden Mieteinnahmen, nicht selbst zu verantworten haben.

Geringere Grundsteuer nur, wenn man die Einkommens-Einbußen nicht selbst zu vertreten hat

Wie schwer das sein kann, musste kürzlich ein Vater erfahren, der seinem Sohn die Einliegerwohnung überlassen hatte. Die Überlassung war unentgeltlich erfolgt, da das Kind schwerstbehindert war. Doch das half dem Vater nicht. Seine Klage auf Grundsteuererlass wies das zuständige Verwaltungsgericht Wiesbaden zurück (Az. 1 K 979/13 WI):

Die Richter begründeten dies mit drei Aspekten:

• Die Einliegerwohnung hätte für eine Grundsteuerermäßigung mindestens 50% der Hausfläche umfassen müssen. Hier waren es nur 36%.
• Zudem habe der Vater die Ertragsminderung zu vertreten, weil er das Objekt dem Sohn überlassen hatte.
• Auch liege keine persönliche Unbilligkeit vor, die zu einem Grundsteuererlass führen könnte.

Das mag auf den ersten Blick hart klingen, doch folgen die Richter damit nun mal dem Geist des Grundsteuer-Gesetzes, das eben eine Ermäßigung nur vorsieht, wenn der betroffene Steuerpflichtige quasi keine Entscheidungsgewalt über die Ertragsreduzierung hat. Im geschilderten Fall war das offensichtlich nicht so.

Wie Sie nachweisen können, dass die Ertragseinbußen nicht von Ihnen abhängen

Das zeigt letztlich auch auf, was Sie selbst unternehmen müssen, um im Fall des Falles eine Grundsteuer-Ermäßigung bei fehlenden Einnahmen zu erreichen. Frühere Urteile (z. B. Az. 14 A 1648/12) haben hier schon eine gute Richtlinie aufgezeigt.

Letztlich sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie für Ihre Einkommens-Bemühungen (Vermietungsbemühungen) entsprechende Vermarktungsaktivitäten entfalten. Das können regelmäßige Immobilienanzeigen sein (auch online). Auch die Einschaltung eines Maklers oder das gezielte Ansprechen von potenziellen Interessenten sind hier hilfreich.

Wie solche Bemühungen von Gerichten beurteilt werden, können Sie hier noch einmal nachlesen.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs