Wann können Sie als Vermieter die Haustier-Haltung verbieten?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

die Deutschen gelten gemeinhin als tierliebe Nation. Statistisch leben in über 50% aller Haushalte ein Hund oder eine Katze. Allerdings gefällt das nicht jedem. Vor allem bei Vermietern sind immer wieder Vorbehalte gegenüber einer Haustier-Haltung zu hören, weil diese entsprechende höhere Abnutzungen oder Belästigungen fürchten.

Für diese Sorgen haben wir leider heute keine gute Nachricht. Denn als Vermieter können Sie das Halten von Hunden oder Katzen nicht prinzipiell untersagen. Was dadurch erklärt wird, dass sich Mieter bei ihrem Wunsch, ein Haustier zu halten, auf die Bestimmung seines höchstpersönlichen Lebensbereiches berufen können.

Kein generelles Verbot von Haustieren möglich

Ein generelles Verbot von Haustier-Haltung in Mietverträgen hatte der Bundesgerichtshof schon vor Jahren untersagt (Az. VIII ZR 168/12). Damals wurde erklärt, dass es bei der Betrachtung des Für und Wider immer auf den Einzelfall ankäme. Nur wenn von einem Tier nachweislich Beeinträchtigungen ausgehen, kann die Haltung untersagt werden.

Ganz aktuell hat das Amtsgericht Hannover in einem entsprechenden Fall – auch bekannt geworden unter dem Stichwort „Fall Toby“ – nachgelegt. Dabei ging es um einen nur 50 cm großen Hund in einer Wohnanlage. Die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage hatte bereits 2006 beschlossen, die Tierhaltung bei Neuvermietungen zu untersagen.

Keine Zustimmung nur bei unzumutbaren Belästigungen

Als die Kläger ihre Wohnung 2014 angemietet hatten, teilten sie in ihrer Selbstauskunft mit, dass keine Haustiere vorhanden seien. Laut Mietvertrag setzte jede Tierhaltung ausdrücklich eine vorherige Genehmigung des Vermieters voraus. Doch schafften die Mieter später unangekündigt einen Mischlingshund an. Der Vermieterin passte das nicht.

Sie behauptete, dass der Hund belle, im Treppenhaus nicht angeleint werde und die Treppenstufen zerkratze. Außerdem würden sich die Mietbewohner belästigt fühlen. Deshalb versagte sie auch die geforderte Zustimmung zur Hundehaltung. Dagegen klagten die Mieter und wollten die Zustimmung auf gerichtlichem Wege erreichen. Womit sie vor dem Amtsgericht auf Erfolg hatten (Az. 541 C 3858/15).

Nachweise der Belästigung müssen belastbar sein

Wobei die Richter ihre Zustimmung zur Klage an zwei Aspekten festmachten, die auch für Ihre persönliche Vermietungs-Praxis besondere Relevanz haben dürften. Zum einen: Der Beschluss gegen die Tierhaltung gilt laut Gericht nur im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern. Mieter binde er dagegen nicht.

Was die Belästigungen oder angeblichen Verschmutzungen/Beschädigungen anging, konnte das Gericht bei einem Ortstermin keine ausreichenden Beweise finden, die eine Zustimmung zur Haltung unzumutbar gemacht hätten. Festgestellte leichte Schäden wurden als normale Abnutzung und kaum dem kleinen Hund allein zuordbar angesehen. Tatsächliche Probleme, die es in der Anfangszeit gegeben habe (übermäßiges Bellen) waren inzwischen abgestellt worden. Damit lösten sich die behaupteten Belästigungen und Beeinträchtigungen in Luft auf.

Besser erst mal reden

Fazit: Grundsätzlich können Sie als Vermieter die Tier-Haltung also nicht verbieten. Das gilt nur, wenn im Nachhinein sich wirkliche Beeinträchtigungen der Mietsache oder des Hauses ergeben. Doch auch hier gibt es einigen Spielraum. Besser würden Sie fahren, hier mit den Mietern zu reden und mögliche Probleme abstellen zu lassen, ehe Sie schwere Geschütze wie ein Haltungs-Verbot auffahren.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs