Wann Sie einen Nachlass bei der Grundsteuer erreichen können

Wenn der Rohertrag sinkt, können Sie einen Nachlass bei der Grundsteuer beantragen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Besitzer eines bebauten Grundstücks sind, müssen Sie Grundsteuer zahlen. Sollten Sie dabei die Immobilie gewerblich nutzen – was sich besonders auf eine Vermietung bezieht – wird als Berechnungsgrundlage der so genannte Rohertrag angesetzt. Konkret bedeutet das die Zusammenrechnung des Entgelts, das Sie bei einer vertragsgemäßen Vermietung innerhalb von 12 Monaten vereinnahmen würden (Umlagen zur Deckung der Betriebskosten werden dabei nicht angerechnet).

In der Praxis kann das so aussehen:

Sie haben ein bebautes Grundstück mit einer Fläche von 500 Quadratmetern zu einem Mietpreis von 8 Euro je Quadratmeter vermietet. Das liegt laut Finanzamt im Rahmen der ortsüblichen Mieten und wird entsprechend nach folgender Formel als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer angesetzt:

500 qm x 8 Euro/qm x 12 Monate = 48.000 Euro Rohertrag

Allerdings zeigt dies den Idealzustand auf. Doch was ist, wenn Sie den möglichen Rohertrag nicht erreichen? Da habe ich eine gute Nachricht für Sie. Denn wenn sich der Rohertrag mindert, kann die Grundsteuer auch ermäßigt werden. Bedingung ist allerdings, dass die Minderung mindestens 50% beträgt und nicht durch Ihr eigenes Verhalten begründet ist.

Bei starken Einbußen kann die Grundsteuer gesenkt werden

Sind diese Bedingungen erfüllt, können Sie als Vermieter einen Teilerlass der Grundsteuer in Höhe von 25% beantragen. Sie müssen aber aufpassen: Denn für einen Steuerteilerlass setzt das Finanzamt voraus, dass Sie alles getan haben, um den – meist ursächlichen – Objektleerstand zeitnah zu beenden.

Strittig war dabei bisher, was Sie als Vermieter dabei alles unternehmen müssen. Einen Schritt hin zu einer besseren Übersicht über entsprechende Maßnahmen hat jüngst das Oberverwaltungsgericht Münster (Az. 14 A 1648/12) getan. Die Richter hatten dabei zu klären, ob das Schalten von Zeitungsannoncen erforderlich ist, um entsprechende Bemühungen zu einer Vermietung nachzuweisen.

Welche Vermietungsbemühungen Sie umsetzen müssen

Der konkrete Fall sah so aus, dass der betroffene Hausbesitzer keine Annoncen geschaltet hatte. Deshalb wollte die Kommune die beantragte Steuerermäßigung verweigern. Da es sich bei der strittigen Immobilie um ein Gewerbeobjekt handelte, zog das Gericht einen Immobilienverband zurate. Dieser erklärte, dass die Mietersuche für Gewerbeobjekte heute fast ausschließlich online abgewickelt werde.

Der Anteil an Print-Anzeigen sei im gewerblichen Bereich nur noch marginal, so der Verband. Im verhandelten Fall hatte der Eigentümer einen Makler beauftragt, der das Objekt in einschlägige Internet-Portale einstellte. Darüber hinaus waren gezielt potenzielle Kunden angeschrieben worden. Laut Gericht reichte das aus.

Die Richter begründeten weiterhin: Durch das Internet habe sich die Nachfrage gewandelt. Portale seien vorteilhafter als Zeitungsanzeigen. Das Internet ermögliche eine dauerhafte Präsenz und erreiche mehr Interessenten als die Printmedien. Bei Gewerbeobjekten könne daher nicht verlangt werden, zusätzlich Zeitungsannoncen zu schalten.

Für Sie als möglicherweise betroffenen Vermieter ist das eine weitere Klarstellung in Ihren Vermietungsbemühungen. So können Sie sich ruhigen Gewissens auf die Online-Bewerbung der Immobilie konzentrieren.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“