Wichtige Neuigkeiten zum An- und Verkauf von Mietimmobilien

1. März 2016 0 Kommentare

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Besitzer einer Mietimmobilie sind und sich überlegen, diese zu verkaufen oder sogar gezwungen sind, dies zu tun, dürfte ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs nicht nur von Interesse für Sie sein, sondern auch Ihre Finanzplanungen eventuell positiv beeinflussen können.

Dabei geht es um die Frage, wie es um den Werbungskostenabzug steht, wenn Sie eine Mietimmobilie verkaufen müssen. In der Praxis ist es leider nicht unüblich, dass der Verkaufserlös nicht reicht, um die vorhandenen Darlehensschulden zu tilgen. Dann bleibt Ihnen als Verkäufer immerhin die Möglichkeit, die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten anzusetzen.

Grundbedingung für den nachträglichen Werbungskostenabzug

Allerdings geht das nur unter einer Bedingung: Sie müssen sämtliche Verkaufserlöse zur Schuldentilgung einsetzen. Streit gab es nun um die Frage, ob denn auch Lebensversicherungen, die im Rahmen der Finanzierung mit einbezogen wurden, davon betroffen wären.

Vor dem Bundesfinanzhof ging es entsprechend jüngst um eine Lebensversicherung, die als Sicherheit an die Bank abgetreten war. Die Finanzverwaltung hatte gefordert, dass die Versicherung zur Anerkennung des nachträglichen Werbungskostenabzuges ebenfalls veräußert werden müsse.

Lebensversicherungen müssen nicht zwangsläufig verkauft werden

Entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung gehören Lebensversicherungen nach Aussage der Richter aber nicht zwangsläufig zur Finanzierung dazu. Die Klage, dass die Lebensversicherung nicht veräußert werden muss, hatte Erfolg (Az. IX R 40/14).

Nachträgliche Werbungskosten sind laut Gericht auch anzuerkennen, wenn die Lebensversicherung weiterläuft. Verweisen Sie auf das Urteil, wenn der Fiskus bei Ihnen ähnliches fordert.

Bundesregierung legt neues Gesetz zu Sonderabschreibungen auf

Auch für Käufer von Mietimmobilien gibt es etwas Neues, was auch diejenigen betrifft, die erst selbst bauen lassen. Denn die Bundesregierung hat ein neues Gesetz zur Förderung des Mietwohnungs-Neubaus auf den Weg gebracht.

Vorgesehen ist eine befristete Sonderabschreibung, die dann von Ihren Einkünften abgezogen werden kann. Die Eckdaten der neuen Förderung: In den ersten beiden Jahren beträgt die Sonderabschreibung für den neuen Wohnraum 10%, im dritten Jahr 9%. Wichtig dabei für Ihre Planungen:

Niedriges und mittleres Preissegment im Fokus

Der Bauantrag sowie die Bauanzeige dürfen erst im Zeitraum Anfang 2016 bis Ende 2018 gestellt werden. Zudem muss der Wohnraum in einem der gesetzlich festgelegten Fördergebiete liegen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je m² Wohnfläche jedoch nicht übersteigen. Bei der Ermittlung der Sonderabschreibung werden die Kosten auf maximal 2.000 € pro m² begrenzt. Darüber hinaus muss das Gebäude mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.

Mit diesen Maßnahmen will die Bundesregierung die schon grassierende Wohnungsnot im unteren und mittleren Preissegment, die jetzt durch den Flüchtlingszustrom in Ballungsgebieten noch verschärft werden dürfte, abmildern. Ob sich das in der Praxis tatsächlich positiv auswirkt, bleibt abzuwarten. Sie als Käufer oder Bauherr sollten aber durchaus diese Möglichkeiten nutzen, wenn Sie entsprechende Pläne hegen.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs