Wird Mängelbeseitigung verhindert, ist Recht auf Mietkürzung verwirkt

14. Juli 2015 0 Kommentare

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter tätig sind, haben Sie auch die Verpflichtung, auf Mängelrügen Ihrer Mieter zu reagieren. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie, dass Ihre Mieter entsprechend die Miete kürzen. Die laufende Rechtsprechung hat hier schon einen ganzen Katalog erarbeitet, den Sie zumindest in Grundzügen kennen sollten.

Auf der anderen Seite gilt aber genauso: Stellt sich der Mieter quer und verhindert, dass Sie Mängel beseitigen können, hat er sein Recht auf Mietkürzung oder sogar Schadenersatz verwirkt. Das gilt auch im gewerblichen Bereich, wie ein aktuell vor dem Bundesgerichtshof verhandelter Fall zeigt.

Ein Gastwirt hatte die Räumlichkeiten für ein Restaurant gemietet. Als später Mängel auftraten, minderte er die Miete. Später kündigte der Vermieter an, die Mängel beseitigen zu wollen und bat um Bestätigung. Das wurde von dem Mieter verweigert. Eine Mängelbeseitigung machte er davon abhängig, dass der Vermieter ihm die durch eine rund sechswöchige Schließung des Restaurants entstehenden Umsatzeinbußen zahlen solle.

Mieter hat keinen Anspruch auf Ersatz von Umsatzeinbußen

Das lehnte der Vermieter ab, die Mängelbeseitigung unterblieb und der Mieter kürzte weiterhin die Miete. Als der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, erhielt der Mieter die fristlose Kündigung. Er meinte jedoch, weiter zur Mietminderung berechtigt zu sein und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Am Ende landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 65/14), wo es in erster Linie um die inzwischen ausgesprochene fristlose Kündigung und Räumungsklage ging. Doch die Richter machten auch klar, worauf es beim Thema Mängelbeseitigung ankommt. Grundtenor:

Im gewerblichen Mietrecht gibt es keine Rechtsgrundlage, um Umsatzeinbußen vom Vermieter zu fordern. Wolle der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nachkommen, handle er rechtmäßig und nicht schuldhaft. Durch Erhaltungsmaßnahmen verursachte Einkommenseinbußen müssen deshalb grundsätzlich durch den Mieter selbst getragen werden. Das gelte nur dann nicht, wenn den Vermieter ein Verschulden treffe.

Bei Kündigung müssen Zeiten der Mängelbeseitigung berücksichtigt werden

Allerdings bekam der Vermieter nicht komplett Recht. Denn die Richter bemängelten, dass er bei der Berechnung des Mietrückstandes im vorliegenden Fall zu früh angesetzt habe. Maßgeblich sei, wann die Mängelbeseitigung bei gewöhnlichem Verlauf abgeschlossen gewesen wäre.

Hier aber hatte der Vermieter die erforderliche Renovierungszeit bei seiner Kalkulation nicht berücksichtigt. Ob besondere Einzelumstände die fristlose Kündigung dennoch rechtfertigen, ist laut BGH zu prüfen. Er hat die Sache daher an das Oberlandesgericht zur weiteren Sachaufklärung zurück verwiesen.

Schlussfolgerung für Sie, wenn Sie als Vermieter auftreten: Wenn Sie gemeldete Mängel beseitigen wollen, brauchen Sie weitere finanzielle Forderungen des gewerblichen Mieters nicht fürchten, da Sie schlicht nur Ihren Job tun. Stellt sich der Mieter quer und will trotzdem die Miete kürzen, haben Sie das grundsätzliche Recht zur fristlosen Kündigung. Zu klären ist dann nur der genaue Termin, da dies laut BGH eher eine Einzelfall-Entscheidung ist.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs