Kaufpreis bei Mietimmobilien für Abschreibung richtig aufteilen

Die richtige Aufteilung des Kaufpreises für Mietimmobilien ist für die Abschreibungspraxis wichtig

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie eine Immobilie mit Grundstück erwerben, um diese zu vermieten, ist es steuerlich wichtig, auf die Aufteilung der Anschaffungskosten zu achten. Denn nur die Kosten, die auf das Gebäude entfallen, können später abgeschrieben werden. Für gebrauchte Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, sind das jedes Jahr 2% der Anschaffungskosten – und das 50 Jahre lang.

Doch gibt es immer wieder Streit mit dem Fiskus über die Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen abschreibungsfähigen Gebäuden und nicht abschreibungsfähigen Grundstücken oder Grundstücksantielen. Denn natürlich ist das Finanzamt daran interessiert, die Anschaffungskosten für das Gebäude so gering und den Grundstückswert so hoch wie möglich anzusetzen.

Wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung anficht

Das musste auch der Käufer zweier Eigentumswohnungen erleben, der wegen seiner Abschreibungspraxis Ärger mit dem Finanzamt bekam. Er hatte beim Kauf eine Aufteilung der Anschaffungskosten vorgenommen, so dass rund 60% auf die Wohnungen und 40% auf den Grundstücksanteil entfielen. Das Problem dabei: Der laut Kaufvertrag auf Grund und Boden entfallende Wertanteil war niedriger als der amtliche Bodenrichtwert. Deshalb wollte das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nicht akzeptieren und nahm eine Schätzung vor.

Die dagegen gerichtete Klage des Käufers vor dem Finanzgericht Brandenburg hatte kürzlich Erfolg (Az. 5 K 5012/12). Die Richter bestätigten in erster Linie, dass sich der Aufteilungsmaßstab, der über die Höhe der Abschreibung entscheidet, sich nach der Kaufpreisaufteilung richtet. Ausnahmen könnten hier durch das Finanzamt nur gemacht werden, wenn die genannte Aufteilung darauf hinweist, dass es sich hier um Scheingeschäfte, einen Gestaltungsmissbrauch oder triftige Zweifel zur Aufteilung handelt.

Aufteilung bei Vertrag unter Dritten kaum anfechtbar

Es gilt: Wenn sich die Vertragsparteien auf eine Kaufpreisaufteilung einigen, hat diese Einigung erst einmal Bestand. Dies gilt vor allem dann, wenn sich dabei um eine „von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung“ handelt. Die Richter weiter: Haben fremde Dritte den Vertrag geschlossen, liegen solche wechselseitigen Interessen generell vor.

Hinzu kommt: Wenn das Finanzamt seine eigene Schätzung des Grundstückswertes auf den Bodenrichtwert abstellt, ist das ebenfalls nicht nachzuvollziehen. Denn der Bodenrichtwert selbst ist nur eine Schätzung. Wobei die Brandenburger Richter auch noch daraus hinweisen, dass eine Anwendung der Bodenrichtwerte von unbebauten Grundstücken auf die Bodenpreise bebauter Grundstücke ebenfalls problematisch ist.

Fazit für Sie: Sollte das Finanzamt Ihre Aufteilung der Anschaffungskosten kritisieren, dürften Sie bei einem normalen Geschäft unter Dritten kaum etwas zu befürchten haben.

Allerdings will das im genannten Fall betroffene Finanzamt noch nicht klein beigeben. Auf seine Beschwerde hin hat der Bundesfinanzhof Revision zugelassen (Az. IX R 12/14).

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“