Zwei wichtige Urteile, die Vermieter kennen müssen

© Gina Sanders / Fotolia.com

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung haben, müssen Sie regelmäßig auf dem Laufenden bleiben, wenn es um gesetzliche Änderungen oder neue Urteile, speziell zum Verhältnis von Mietern zu Vermietern, geht. Denn nur so können Sie sicherstellen, dass Sie Ihre Einnahmen rechtssicher gestalten.

Wir von „Wirtschaft-vertraulich“ haben Ihnen deshalb heute zwei neue Urteile herausgesucht, die sicher für viele praktische Relevanz haben. Im ersten Fall geht es dabei um die Problematik, wenn Sie an einen nahestehenden Menschen, z. B. Familienangehörigen oder ähnliches, vermieten.

 

Wenn Sie an nahestehende Personen vermieten

Ein Steuerpflichtiger hatte ihm gehörende Praxisräume für zehn Jahre an seine Lebensgefährtin vermietet. Im Laufe der Mietzeit kam es zur Stundung rückständiger Mietzahlungen und Rückführungsvereinbarungen. Der Vermieter wollte die daraus resultierenden Verluste von der Steuer absetzen, doch das zuständige Finanzamt erkannte die Verluste nicht an.

Zu Recht, so das Finanzgericht München (Az. 15 K 3325/14). Denn zur Hauptpflicht eines Mietvertrags gehört die regelmäßige Zahlung der Miete in der vereinbarten Höhe. Deshalb gilt auch, dass ein Mietverhältnis mit nahestehenden Personen ebenso abzuwickeln ist wie mit fremden Dritten. Das ist nicht der Fall, wenn wie im verhandelten Fall auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieterin abgestellt wird.

 

Verluste werden nur anerkannt, wenn Sie sich wie gegenüber einem Fremden verhalten

Verluste hätten also nur dann anerkannt werden können, wenn sich der Vermieter wie gegenüber einem fremden Dritten verhalten hätte. Was die Ausschöpfung aller rechtlichen Möglichkeiten bedeutet hätte, bis hin zur Kündigung. Da er dies nicht tat, blieb er auf den Verlusten sitzen.

Schlussfolgerung für Sie: Wenn Sie an nahestehende Personen vermieten, müssen Sie sich entscheiden. Entweder nehmen Sie das Mietverhältnis ernst, als wenn Sie mit einem Fremden einen Vertrag haben. Oder Sie sehen es im Zweifel eher als Gefälligkeit an. Wobei klar sein dürfte: Einkünfte werden Sie in jedem Fall versteuern müssen, Verluste können eben nur dann angesetzt werden, wenn der Vertrag entsprechend wie mit einem Dritten ausgestaltet und vollzogen wird.

 

Was Sie beim Anlegen einer Mietkaution beachten müssen

Das zweite Thema betrifft den heiklen Bereich der Mietkaution. Viele Vermieter gehen mit dieser Problematik zuweilen etwas leichtfertig um und riskieren negative Konsequenzen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Mietkautionen rechtssicher anlegen, um sich Ärger zu ersparen.

Vor dem Amtsgericht Hamburg ging es darum, dass eine Kaution auf einem Sparbuch angelegt worden war. Dieses lautete jedoch auf den Namen des Vermieters. Zudem war es nicht als Kautionskonto kenntlich gemacht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 551 Abs. 3 BGB) schreibt aber vor, dass Kautionen getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden müssen.

 

Kautionsanlage: Grundsätzlich nur eine Variante

Das war hier nicht der Fall, urteilten die Richter. Zwar war das Sparbuch an Treuhänder übergeben worden. Doch selbst das reiche nicht aus, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen (Az. 23 C 120/14). Laut Amtsgericht muss ein solches Konto gegenüber der Bank als Treuhandkonto deklariert werden. Das können Sie zwar im eigenen Namen tun, doch sollten Sie dann auch die Namen der Mieter aufführen.

Neben diesen Formalien sollten Sie noch beachten, dass das Geld zu dem für Sparanlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen ist. Beachten Sie dies, dürfte grundsätzlich nichts mehr schief gehen mit der Kaution.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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