Schadenskosten an Immobilie: Herstellungskosten oder Aufwand?

20. April 2016 0 Kommentare

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

kürzlich rief uns eine langjährige Abonnentin unseres Newsletters aufgeregt an und fragte um Rat. Sie hatte Anfang vergangenen Jahres ein Einfamilienhaus gekauft, das zum damaligen Zeitpunkt vermietet worden war. Damals, zum Zeitpunkt des Kaufes, schien auch alles soweit in Ordnung zu sein.

Doch plötzlich blieben nicht nur die fälligen Mietzahlungen aus. Vielmehr musste unsere Leserin feststellen, dass sie anscheinend Mietnomaden aufgesessen war, die sich aus dem Staub gemacht hatten und vorher noch das Haus gründlich verwüsteten und die Einrichtung zerstörten.

Was anschaffungsnahe Herstellungskosten steuerlich bedeuten?

Nun befürchtet sie, gleich doppelten Schaden davonzutragen. Denn nicht nur, dass sie mehr als 40.000 Euro in die Instandsetzung des Hauses investieren muss, damit es neu vermietet werden kann, nun schießt auch das Finanzamt quer. Denn die Beamten verlangen, dass das neu investierte Geld als anschaffungsnahe Herstellungskosten gewertet wird.

Das hätte weitreichende Konsequenzen. Denn statt der Möglichkeit, die Kosten zur Schadensbeseitigung gleich komplett als Aufwand steuermindernd abzusetzen, müsste unsere Leserin das Geld nun über die „Lebensdauer“ des Hauses abschreiben. Das würde bedeuten, dass sie in ihrem Fall die Kosten mit nur 2% pro Jahr ansetzen könnte.

Wie sieht es bei schweren Schäden durch Mieter aus?

Doch wir können hier zumindest zum Teil Entwarnung geben. Denn ein ähnlich gelagerter Fall kommt zu einem erfreulicheren Ergebnis. Vor dem Finanzgericht Düsseldorf ging es ebenfalls um Kosten, die eine Vermieterin kurz nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung übernehmen musste, weil die bisherige Mieterin schwere Schäden in der Wohnung hinterließ (Az. 11 K 4274/13 E).

Beim Kauf war die Wohnung in einwandfreiem Zustand, doch nach einem Streit über Nebenkosten wurde der Mieterin gekündigt, die sich mit blanker Zerstörungswut an der Wohnung „revanchierte“. Insgesamt musste die Vermieterin 20.000 Euro in die Hand nehmen, die sie als sofort abzugsfähigen Aufwand geltend machen wollte.

Finanzgericht gibt anderen Ansatz vor

Auch hier mauerte der Fiskus. Laut Finanzamt sollte die spätere Klägerin die neuen Kosten zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abschreiben. Denn: Da die Wohnung 104.000 Euro gekostet habe, seien Erhaltungsaufwendungen nur bis 15.600 Euro (laut Gesetz maximal 15% der Herstellungskosten) sofort absetzbar.

Das daraufhin angerufene Finanzgericht sah das aber anders. Denn hier gelte die entsprechende Vorschrift (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), auf die sich das Finanzamt bezog, nicht. Aufwendungen zur Behebung später entstandener Schäden könnten zwar nachträgliche Herstellungskosten sein. Die Entstehung der Schäden erst nach dem Kauf spräche aber dafür, den sofortigen Abzug zuzulassen.

Allerdings ist zum Jubeln noch keine Zeit. Denn es wurde Revision gegen dieses Urteil beim Bundesfinanzhof zugelassen. Inwieweit diese genutzt wird und zu welchem Ergebnis der BFH kommt, bleibt noch offen. Unser Rat: Sollten Sie in ähnlicher Lage sein, verweisen Sie das Finanzamt auf das genannte Urteil und beantragen Sie das Ruhen in der Sache.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs