Vermieter: Neue Urteile für Ihre Vermietungspraxis

25. Mai 2016 0 Kommentare

Aus dem aktuellen kostenlosen Newsletter

“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie als Vermieter tätig sind, müssen Sie sich auch immer wieder mit neuen rechtlichen Rahmenbedingungen herumschlagen. Denn wenn Sie hier nicht auf der Höhe der aktuellen Gesetzeslage bleiben, drohen Ihnen im Zweifelsfall ernsthafte finanzielle oder vertragliche Nachteile.

Von Zeit zu Zeit haben wir Sie hier im Newsletter auf neue Urteile im Bereich Vermietungsrecht hingewiesen und entsprechende Praxishinweise gegeben. Heute ist es wieder einmal so weit, da wir Kenntnis von zwei neuen Urteilen bekommen haben, die unter Umständen erheblichen Einfluss auf Ihr Geschäft oder Ihre Zukunftsplanungen haben könnten.

Wie Betriebskosten berechnet werden können

Im ersten Fall geht es um die Frage, ob bei den Betriebskosten eine Mindestmüllmenge als Berechnungsgrundlage erlaubt ist. Eine Vermieterin hatte angekündigt, Müllentsorgungskosten nicht mehr nur nach der Wohnfläche umzulegen. Diese sollte nur noch mit 30% zu Buche schlagen; die übrigen 70% würden nach Volumen abgerechnet. Die entsprechenden Mengen wurden per Identchip an der Abfallschleuse ermittelt.

Dagegen erhoben die Mieter einer Wohnung Klage. Nach ihrer Argumentation zähle nur der tatsächlich entstandene Müll. Das jedoch wies der Bundesgerichtshof zurück (Az. VIII ZR 78/15). Die Richter verwiesen dabei auf den § 556 a BGB Abs. 1 (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieser erlaube es, verursachungsunabhängige Betriebskosten nicht zu 100% umzulegen. In gewissem Umfang könnten auch verursachungsunabhängige Kostenbestandteile einbezogen werden.

Änderungen nur schriftlich erklären

Als Schlussfolgerung sei die Zugrundelegung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll nicht zu beanstanden. Es könne zwar sein, dass diese Abrechnungsart Mieter benachteilige, die weniger Abfall produzieren. Die Methode sei dennoch sachlich gerechtfertigt, weil sie missbräuchlicher Müllentsorgung entgegenwirke.

Bitte daran denken: Wollen Sie den Abrechnungsmodus ändern, müssen Sie dies schriftlich gegenüber den Mietern erklären. Eine Änderung der Abrechnungsgrundlage ist dabei nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.

Eigenbedarf ist weiter möglich, aber…

Beim zweiten Thema geht es um den Dauerbrenner Eigenbedarfs-Kündigung. Denn es gibt immer wieder Fälle, wo Vermieter über das Konstrukt Eigenbedarf Mieter herausbekommen wollen, um in der Folge über eine Neuvermietung das höhere Mietpreis-Niveau zu nutzen. Das wissen auch die Gerichte und schauen entsprechend streng auf die Begründungen einer Eigenbedarfs-Kündigung.

Grundsätzlich gilt: Eigenbedarfs-Kündigung ist dann möglich, wenn Sie die Wohnung für sich, Familienmitglieder oder Angehörige des Haushalts benötigen. In diesen Fällen haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Indes:

Eigenbedarfs-Kündigung: Gründe genau erklären

Sie müssen diese Gründe im Kündigungsschreiben darlegen und auch das Widerrufsrecht des Mieters anführen. Widerspricht der Mieter tatsächlich, kommt es darauf an, wessen Interesse an der Wohnungsnutzung überwiegt.

Deshalb gilt auch: Schon im Kündigungsschreiben sollten Sie alle Argumente aufführen, die für Ihren Eigenbedarf sprechen. Versäumen Sie das, ist Ihre Kündigung laut einem Urteil des Landgerichts Oldenburg formell unwirksam (Az. 13 S 209/15). Diese Unwirksamkeit kann auch nicht durch späteres Nachschieben von Gründen geheilt werden.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs