Gigantischer Hebel für Immobilien – die Sachwerte-Chance

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Jetzt werden auch Immobilien wieder oder noch teurer. Die Preise sollen jetzt auch auf dem Land wieder steigen. Grund ist die Stadtflucht aufgrund der schon zu hohen Preise, heißt es in einem Bericht. Zudem sind die Zinsen weiterhin unverschämt niedrig, was wiederum die Nachfrage befördert. Wer jetzt zulangt, kann einen gigantischen Hebel erzielen. Zum Beispiel würden 20 % Eigenkapital und eine Rendite von 20 % bezogen auf den Gesamtkapitaleinsatz beim Verkauf dazu führen, dass das investierte Eigenkapital sich verdoppeln würde. Die 80 % Fremdkapital würden Sie aus den Verkaufspreisen zusätzlich vollkommen bedienen können. Solange die Rückzahlung „sicher“ ist, hilft dieser Hebel am Immobilienmarkt sehr.

100-%-Finanzierung möglich

Sie können derzeit nach Einschätzung von Experten sogar eine Fremdfinanzierung zu 100 % vornehmen. Erstens sind die Zinsen niedrig genug, zweitens sind Banken bei hinreichenden Sicherheiten mutig genug, auch solche Kredite zu vergeben. Hier allerdings bin ich nicht einverstanden. Die Immobilienpreise sind derzeit nicht hinreichend zu kalkulieren.

Wer zu 100 % finanziert, wird den gigantischen Hebel nur dann nutzen können, wenn die Immobilie nach Abzug aller Kosten später durch Verkauf noch immer Gewinne abwirft. Dann ist jeder Cent Kredit die Basis für exorbitante Gewinne. Nur ist das Risiko in der anderen Richtung mit den gestiegenen Immobilienpreisen ebenfalls hoch.

Die Preise werden sich aus meiner Sicht in den kommenden Monaten zwar nicht (massiv) nach unten bewegen, allerdings ist das Zinsänderungsrisiko derzeit größer als noch vor 1,2 Jahren. Deshalb halte ich vom 100 %-Hebel relativ wenig.

Risiken streuen

Im Prinzip machen wir bei der Immobilienfinanzierung genau das, was wir am Aktienmarkt ablehnen: Spekulieren auf Kredit. Wer ein Aktiendepot über 1.000 Euro zu 90 % auf Kredit finanziert hätte, würde damit also lediglich 100 Euro selbst einsetzen. Bei einem Gewinn von 10 % auf das eingesetzte Kapital, also 100 Euro, würde eine Eigenkapitalrendite von 100 % entstehen.

Auch hier gilt, dass der Hebel in die andere Richtung losgehen kann. Dass Sie also mit dem Eigenkapital enorme Verluste bezogen auf den Kapitaleinsatz erwirtschaften könnten – mit Nachschusspflicht. Wer zum Beispiel hier 200 Euro verlieren würde, der müsste das Eigenkapital zu 100 % abschreiben und wegen der Kreditrückzahlung weitere 100 Euro in das schrumpfende Aktiendepot investieren.

Bei Immobilien scheint die Sicherheit größer. Sie haben ja das Betongold zur Absicherung. Wer Substanzunternehmen kauft, hat auch hier hinreichend Sicherheiten – diese stehen allerdings nur auf dem Papier. Daher lehnen wir spekulative Kredite auf Aktienkäufe ab, insbesondere, da der Druck bei Verlusten steigt und zu falschen Entscheidungen führt.

Ebenso allerdings sehen wir es bei Immobilien: Wird der Druck zu groß, weil die Fremdfinanzierung – bei steigenden und vielleicht angepassten Zinsen – zu mächtig ist, steigt die Verlustwahrscheinlichkeit enorm an. Deshalb: Wenn Medien derzeit – wie zu lesen – eine 100 %-Fremdfinanzierung beschreiben und indirekt sogar nahelegen, lehnen wir dies ab. Der enorme Hebel auf Ihr Eigenkapital bei einer 70 %-Fremdfinanzierung reicht angesichts der niedrigen Zinsen enorm aus.

Unter dem Strich halten wir allerdings fest: Sachwerte sind angesichts der jetzt schon steigenden Inflationsrate die beste Investition. Dazu zählen Immobilien und Aktien. Die konkreten Hinweise dazu finden Sie direkt hier: einfach klicken bitte.

Mit den besten Grüßen
Ihr

Janne Jörg Kipp

Chefredakteur „Wirtschaft-Vertraulich“

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