Baulärm: Kein Grund für weniger Miete

In der Regel ist lästiger Baulärm in der Nachbarschaft ist in der Regel kein Grund, die Miete zu kürzen. Denn dieser beeinträchtigt die Mietsache nicht unmittelbar und deshalb auch nicht ihrer Tauglichkeit. Das ergab ein aktuelles Urteil.

Seblst Umsatzeinbußen durch Baulärm sind nicht Argument genug

Baulärm ist bei mittelbarer Beeinträchtigung kein Grund für weniger Miete.

Wenn eine Minderung der Miete durchgesetzt werden will, gilt folgende Voraussetzung: Ein zur Kürzung berechtigender Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Übersetzt müsste also der Baulärm die Tauglichkeit des angemieteten Raums unmittelbar beeinträchtigen in diesem Fall. So lautete die Einschätzung des Oberlandesgerichts Braunschweig (Az. 1 U 68/10).

Der konkrete Fall mit dem Baulärm

Im vorliegenden Fall ging um Sanierungsarbeiten an einer Kirche. In einem nahe gelegenen Imbiss führten die Beeinträchtigungen durch den Baulärm zu Umsatzeinbußen von mehr als 30 %. Aufgrund dessen wollte der Betreiber die Miete für den Imbiss-Raum kürzen. Damit hatter er keinen Erfolg:  Zu Unrecht, entschied das OLG.

Baulärm hat nur mittelbare Berühung mit dem Vertragsgegenstand

Umstände, wie beispielsweise der Baulärm aus der Nachbarschaft, die einen vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel einzustufen. Störungen des Mietgebrauchs durch Arbeiten in der Nachbarschaft unterliegen nicht der Gewährleistung des Vermieters.

Baulärm bei Vertragsschluss von anderer Bedeutung

Anders kann es aussehen, wenn solche Beeinträchtigungen wie Baulärm bei Vertragsschluss nicht zu erwarten waren. Dann könnten sie vertraglich ausgeschlossen sein. Das gilt aber nie bei älteren Bauten in der Nachbarschaft. Hier muss grundsätzlich mit Störungen durch Bau- oder Renovierungsarbeiten gerechnet werden.

Und ein weiterer interessanter Aspekt für Sie als Vermieter: Renovierungsklauseln

Wir haben etwas Aufbauendes für Sei: Auch bei unwirksamer Renovierungsklausel sind Hopfen und Malz nicht verloren. Denn viele Vermieter stehen vor dem Dilemma, dass die Verpflichtung Ihrer Mieter  zur Renovierung hinfällig geworden ist.

Die Ursache für dieses Dilemma: Der Bundesgerichtshof hat kürzlich früher übliche Klauseln gleich reihenweise für unwirksam erklärt. Viele Vermieter sehen deshalb keinen Ausweg und die Pflicht zur Renovierung als hinfällig.

Wie haben aber eine Lösung: Helfen kann Ihnen hier die Überprüfung, ob die Räume „vertragsgemäß“ genutzt wurden.

Bei der Überprüfung der Situation müssen Sie auf folgende Punkte achten: Es kommt es darauf an, ob der Mieter das Maß der üblichen Nutzung überschritten hat.

Ein Beispiel: Sind Räume zu Wohnzwecken vermietet, ist eine gleichzeitige gewerbliche Nutzung nicht vertragsgemäß. Sämtliche Schäden, die daraus resultieren, gehen dann zu Lasten des Mieters.

Der Mieter ist ebenfalls verantwortlich für Schäden durch Geräte, die er nachträglich installiert hat. Unüblich ist es auch, wenn einzelne Zimmer in verschiedenen kräftigen Farben gestrichen wurden.   Ebenso kann eine stärkere Wohnungsabnutzung aufgrund von Untermietverhältnissen zur Haftung führen.

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