Erbschaft, Schenkung, Immobilien – alles, was Sie wissen müssen!

Noch teile ich die Einschätzung von Bundesbankchef Weber, der von einer „Gespensterdiskussion“ spricht. Andererseits beherrscht das Schuldenproblem der Staaten gegenwärtig sowohl die Politik als auch die Medien. Das Schreckgespenst, das gerade viele ältere Leser damit verbinden, trägt den Namen Währungsreform. Immer wieder werde ich gefragt, wie man den schlimmsten Auswirkungen entkommen könnte.

Viele sehen die Absicherung schlechthin im Gold. Als Sicherheitssockel ist es in der Tat unentbehrlich. Kommt es hart auf hart, könnten Staaten Privatleuten den Besitz aber verbieten, um selbst Gold aufzukaufen. Zu Preisen, die sie willkürlich festsetzen. Für den privaten Goldhandel bliebe dann nur der Schwarzmarkt.

Würde tatsächlich ein Währungsschnitt durchgeführt, gäbe es bei Bargeld und Konten kein Entkommen. Entwertet würden auch alle Geldanlagen, denen Anleihen zugrunde liegen, wie etwa Lebensversicherungen. Berufsständische Versorgungswerke sowie Bausparverträge wären ebenfalls betroffen.

Von einer Währungsreform nicht unmittelbar tangiert würden Immobilien. Die Preise gäben aber nach. Über Jahre dürften sich keine Käufer finden, die die einstigen Preise noch bezahlen könnten. Konsequenz: Auch Immobilien verlören an Wert – zumindest vorübergehend.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen bei einem Horrorszenario dieser Art aus meiner Sicht Aktien. Als die Reichsmark seinerzeit in D-Mark umgewandelt wurde, kam es bei Aktien nicht zu einem Wertverlust. Ein DM-Bilanzgesetz hatte den Unternehmen eine Eröffnungsbilanz in der neuen Währung vorgeschrieben. Nach Umbewertung der Aktiva und Passiva wurde als Saldo das neue Grund- bzw. Stammkapital festgesetzt. Dieses wurde in Aktien aufgeteilt, die dann für die Aktionäre umgestempelt oder neu begeben wurden. Aber: Ganz ungeschoren kämen auch AGs nicht davon. Der Kapitalbestand würde in Höhe der Reform entwertet. Auf der anderen Seite würden die Firmenschulden reduziert. Es gäbe also Vor- und Nachteile.

• Die Risiken falscher Anlageentscheidungen stufe ich aktuell höher ein als die Gefahr einer Währungsreform. Die Staatsverschuldung ist ein gewaltiges Problem. Wie bereits dargelegt, bieten gerade Aktien Sicherheit. Indes: Aktuell scheint vielen das Risiko bei Aktien zu groß. Gekauft werden stattdessen Staatsanleihen.

• Das zeigt, dass große Investoren keine Hyperinflation und erst recht keine Währungsreformen erwarten. Als Privatanleger sollten Sie deshalb gelassen bleiben und Übergewichtungen vermeiden. Dazu ein Beispiel: Neulich rief mich eine Anlegerin an. Sie hatte für 60.000 € Silberbarren gekauft, die sie im Keller hortet.  Jetzt zerbricht sie sich jeden Tag den Kopf darüber, ob das wohl eine gute Entscheidung war.

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Achtung, wenn Sie 2009 von Verwandten Vermögen geschenkt oder vererbt bekommen haben

In diesen Fällen sollen die Geschwister, Nichten und Neffen den Steuersatz von Nicht-Verwandten zahlen. Gleiches gilt im Verhältnis zwischen Schwiegerkindern, Schwiegereltern sowie geschiedenen Ehepartnern.

Alle profitieren von dem auf 20.000 € erhöhten Freibetrag. Was darüber hinausgeht, ist aber hoch zu versteuern. Bei bis zu 256.000 € will der Fiskus beispielsweise 30 % kassieren. Vor 2009 waren es maximal 17 %.

• Betroffene können von einem Musterprozess profitieren, anhängig beim Bundesfinanzhof (Az. II B 168/09). Der Kläger lehnt für Geld, das er vom Bruder bekommen hat, den hohen Steuersatz für Nicht-Verwandte ab. In ähnlich gelagerten Fällen können Sie einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids Einspruch einlegen. Wenn Sie dabei auf das BFH-Verfahren verweisen, brauchen Sie nicht selbst zu klagen.

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Eilsache: Der volle Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden steht vor dem Aus

Noch können Sie bei einer Immobilie, die zum Teil auch privat genutzt wird, die Vorsteuer zu 100 % abziehen. Vorausgesetzt, das Gebäude dient zu mindestens 10 % der Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Ausgangsumsätze. Im Gegenzug muss dann aber die Privatnutzung zehn Jahre lang der Umsatzsteuer unterworfen werden.

• Wollen Sie den daraus resultierenden Liquiditätsvorteil noch nutzen, ist jetzt höchste Eile geboten. Denn: Spätestens zum 1. Januar 2011 dürfte eine entgegenstehende EU-Richtlinie nationales Recht werden. Dann ist nur noch der Teil der Vorsteuer abziehbar, der dem unternehmerischen Nutzungsanteil entspricht.

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Vermeiden Sie Überentnahmen, bleiben Vorteile bei Erbschaft- und Schenkungsteuer erhalten

Das betrifft Fälle, in denen ein Gewerbebetrieb oder eine Beteiligung verschenkt oder vererbt worden ist. Wird die Schenkungsteuer vom Firmenkonto beglichen, führt das möglicherweise zu einer Überentnahme. Für Überentnahmen wird ein Zeitraum von fünf Jahren nach der Schenkung oder Erbschaft zu Grunde gelegt. Werden 150.000 € mehr entnommen als die Summe der Einlagen und der zustehenden Gewinnanteile, gilt: In diesem Umfang gehen die Steuervorteile nachträglich verloren.

• Diese Rechtsfolge tritt selbst dann ein, wenn mit dem Geld Erbschaft- oder Schenkungsteuer gezahlt wird. So der Bundesfinanzhof (Az. II R 63/08). Sie sollten deshalb besser nicht auf Ihr Firmenkonto zurückgreifen. Begleichen Sie die Steuerschuld in solchen Fällen lieber aus Ihrem sonstigen Vermögen.

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Es gibt Gestaltungsmöglichkeiten, damit Schwarzgeld den Betrieb nicht in den Ruin treibt

So mancher erfolgreicher Betriebsinhaber hat vorsorglich Vermögen als „Notgroschen“ ins Ausland geschafft. Über zig Jahre ist derartiges Vermögen dort unversteuert gewachsen. Die Steuerschuld kann folglich groß sein. Zeigt ein Firmenerbe das dem Finanzamt an, muss er die Schulden plus 6 % Zinsen sofort nachzahlen.

Das kann für Familienunternehmen existenzbedrohend werden. Vor allem, wenn ein Kind Alleinerbe ist. Tauchen Steuerforderungen aus dem Unternehmenserbe auf, hält sich der Fiskus nämlich an den Nachfolger. Was andere Angehörige als Vermächtnis erhalten haben, ist dagegen als privates Erbe vor Zugriffen geschützt.

Wird der Unternehmenserbe zur Kasse gebeten, muss er möglicherweise Teile des Betriebs veräußern. Dann könnten Steuervergünstigungen entfallen, weil der Betrieb nicht entsprechend weitergeführt werden kann. Sind die Voraussetzungen für eine Verschonung dann nicht erfüllt, ist Erbschaftsteuer sofort nachzuzahlen.

Ganz erhebliche Gefahren drohen folglich, wenn nicht deklarierte Erträge im Nachlass aufgedeckt werden. Alleinerben sind gezwungen, diese zu offenbaren, da sie sonst selber eine Steuerhinterziehung begehen. Zeigen sie sich beim Finanzamt an, kann dies wiederum das Unternehmen ruinieren.

Für Steuerschulden haftet der Alleinerbe sogar, wenn das Depot auf Vermächtnisnehmer übergegangen ist. Besonders teuer kann es werden, wenn der Vermögensstamm aus unversteuerten Betriebseinnahmen besteht. Diese sind dann nämlich ebenfalls nachzuversteuern – zusätzlich zu den Kapitalerträgen.

• Sollte eine Legalisierung von Vermögen nicht rechtzeitig möglich sein, können Betroffene aber vorbeugen. Etwa dadurch, dass der Erblasser die Steuernachzahlung bei der Vermögensverteilung einkalkuliert. Steuerexperten raten zu diesem Vorgehen, wenn Schwarzgeld schon in zweiter Generation vererbt wird. Grund: Eine Selbstanzeige durch den Erblasser könnte auch dessen Geschwister in Bedrängnis bringen.

• Möglich wäre auch, den Unternehmensnachfolger statt als Erben als Vermächtnisnehmer einzusetzen. Die mit dem Betrieb nicht in Zusammenhang stehenden Steuerschulden gingen so nicht auf ihn über. Denn: Bei Schwarzgeld treffen Steuernachforderungen in erster Linie das Privatvermögen.

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Achtung, wenn Sie Büros in größeren Gebäuden mit einer zentralen Schließanlage haben

Sollte ein Schlüssel verloren gehen, kann der Austausch aller Schlösser eine teure Angelegenheit werden.

Die Kosten können schnell über 10.000 € betragen. Übliche Haftpflichtversicherungen übernehmen das nicht. Wegen der hohen Kosten sind Schlüsselschäden meistens ausgeschlossen.

• Es kann somit sinnvoll sein, eine Haftpflichtversicherung mit Schutz gegen Schlüsselverlust abzuschließen. Das kostet zwar einen Aufpreis, aber Sie und Ihre Mitarbeiter bleiben so auf der sicheren Seite.

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Erben Sie eine Lebensversicherung, ist nur der tatsächliche Wertzuwachs zu versteuern

Das ist neu und geht aus einem aktuellen Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder hervor (Az. S 3802). Bislang musste der Bezugsberechtigte den vollständigen Auszahlungsbetrag der Erbschaftsteuer unterwerfen. Auch dann, wenn er zuvor die Versicherungsbeiträge ganz oder teilweise selbst gezahlt hatte.

• In offenen Steuerfällen kann die erhaltene Summe gemäß den jeweiligen Ansparteilen aufgeteilt werden. Diese vorteilhafte Neuregelung gilt auch bei Schenkung noch nicht fälliger Lebensversicherungen.  Dann darf der aktuelle Rückkaufswert in „steuerpflichtig“ und „steuerfrei“ aufgesplittet werden.

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Sind Sie privat krankenversichert, sollten Sie sich mit den neuen steuerlichen Regeln befassen

Bis 2009 war es generell günstiger, Kosten bis zur erwarteten Beitragserstattung aus eigener Tasche zu zahlen. Seit Jahresbeginn sind die KV-Beiträge aber in größerem Umfang als bisher als Sonderausgaben absetzbar. Selbstzahlung wirkt nicht mehr voll steuermindernd. Beitragserstattungen reduzieren den Sonderausgabenabzug.

Bisher war es in der Regel sinnvoll, die Versicherungsprämien durch hohen Selbstbehalt gering zu halten. Seit 2010 können Sie aber nur noch die tatsächlich gezahlten Beiträge als Sonderausgaben geltend machen. In Höhe des Selbstbehalts gelten die Krankheitskosten steuerlich als außergewöhnliche Belastung. Die Hürde: Nur die Krankheitskosten, die die zumutbare Eigenbelastung übersteigen sollten, sind steuerlich absetzbar. Wird bei hohen Einkommen die Grenze der Zumutbarkeit gar nicht erst erreicht, tragen Sie die volle Last.

• Möglicherweise müssen Sie mit Ihrem Steuerberater ausloten, welches Vorgehen am sinnvollsten ist. Prinzipiell dürfte es aber zweckmäßig sein, über den erhöhten Sonderausgabenabzug Steuern zu sparen. Etwa, indem Sie den bisherigen Selbstbehalt reduzieren und keinen Tarif mit Beitragserstattung wählen.

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Als Privatleute sollten Sie nicht in die Falle des gewerblichen Grundstückshandels tappen

Gewerblichkeit liegt immer vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Es reicht aber schon ein Objekt, wenn man Ihnen beim Erwerb eine Wiederverkaufsabsicht nachweisen kann. Dazu ein Urteil des FG München (Az. 13 V 1733/09). Weisungen des Käufers führten hier zur Gewerblichkeit. Es genügt, wenn das Grundstück nach den Wünschen oder auf Rechnung des Erwerbers bebaut wurde.

• Unabhängig von Haltefristen löst der Verkauf in solchen Fällen Einkommen- und Gewerbesteuer aus. Darüber hinaus kommt es in der Regel zu Buchführungs- und Bilanzierungspflichten. Deshalb mein Rat: Diesen Mehraufwand und Ärger mit dem Finanzamt sollten Sie sich besser ersparen.

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Mit Erhaltungsaufwendungen bei Mietobjekten können Sie die Steuern direkt mindern

Die Kosten müssen nicht auf die lange Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Sie sind sofort absetzbar. Bei Häusern im Privatvermögen, die zu mehr als der Hälfte Wohnzwecken dienen, dürfen Sie zudem wählen: Sie können den getätigten Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf die kommenden zwei bis fünf Jahre verteilen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn Ihre Einkommensteuerbelastung in dieser Zeit steigt.

Die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung können jedoch als Herstellungskosten gelten. Wenn sie nämlich binnen drei Jahren nach dem Kauf erfolgen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Laut Bundesgerichtshof greift die 15-%-Grenze auch, wenn zu den Maßnahmen Erhaltungsarbeiten gehörten.   Üblicherweise jährlich anfallende Arbeiten können dagegen nicht auf diese Weise berücksichtigt werden. Denn: Umfassende Instandsetzungen und Modernisierungen stehen im selben Zusammenhang (Az. IX R 20/08).

• Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung versteckter Mängel sollten Sie separat durchführen lassen. Achten Sie alternativ darauf, dass die 15-%-Grenze innerhalb der 3-Jahres-Frist nicht überschritten wird. Dies dürfte Ihnen in der Regel durch die zeitliche Verschiebung der Maßnahmen gelingen.

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Offene Immobilienfonds: Ein erneuter Flächenbrand und Wertverluste sind kaum zu erwarten

Im Brief Nr. 5/10 habe ich Sie auf die durchaus ansprechenden Renditen bei einigen dieser Fonds hingewiesen.

Inzwischen wurde der TMW Immobilien Weltfonds eingefroren, der Degi Global Business stark abgewertet.

Dabei handelt es sich jedoch um Sonderfälle kleinerer Spezialfonds mit überwiegend institutionellen Anlegern. Bei den großen Publikumsfonds sind marktbedingte Gebäudeabwertungen größtenteils schon 2009 erfolgt.

• Ich halte deshalb an meiner grundsätzlich positiven Einschätzung für offene Immobilienfonds fest.  Die meisten dieser Fonds dürften auch im Jahr 2010 Renditen zwischen 2,5 und 4 % ausweisen. Zudem: Springt die Konjunktur wieder an, könnten die Fondsobjekte demnächst wieder höher bewertet werden. Wer jetzt damit beginnt, Anteile zu erwerben, erwischt möglicherweise einen günstigen Zeitpunkt. Geschlossene Fonds wie Axa Immoselect, Degi International oder Degi Europa sollten Sie jedoch meiden.

• Auch bei den offenen Fonds halte ich es für sinnvoll, die Anlagesumme auf verschiedene Fonds aufzuteilen. Sie haben dann mehrere Eisen im Feuer, falls es doch nochmals zu Fondsschließungen kommen sollte. Zwei Fonds hatte ich schon genannt: SEB Invest (WKN 980230) und Hausinvest Europa (WKN 980701). In Betracht kommen könnte auch der Deka-Immobilien Global (WKN 748361). Zu bedenken ist allerdings: Die Regierung denkt darüber nach, eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren auch für Private vorzusehen.

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„Meine Bank rät mir zu einem Engagement an einem Offshore-Windpark in der Nordsee.“

Der Leser soll Inhaber-Teilschuldverschreibungen mit einer Mindestzeichnungssumme von 50.000 € erwerben. Der Zinssatz: 6,5 %. Nach intensiver Beschäftigung mit diesem Angebot sind seine Zweifel jedoch gewachsen. Der Leser ist nämlich Diplom-Ingenieur und kennt daher die technischen Schwierigkeiten solcher Projekte. Zudem überzeugen ihn die beteiligten Partner nicht. Denn:

Es sind in erster Linie Stadtwerke, die nach seinen Erfahrungen schon viel Geld in den Sand gesetzt haben. Der Windturbinenbauer sei bei internationaler Betrachtung nur ein kleines Licht. Daher die Frage des Lesers: „Könnte sich das Ganze für Privatanleger nicht doch als Windei erweisen?“

• Meine Antwort: Ja. Wer hier zeichnet, geht eine Unternehmensbeteiligung ohne jegliche Absicherung ein. Zinsansprüche können ganz oder teilweise verloren gehen. Das kann auch für den Kapitaleinsatz gelten. 6,5 % Zinsen scheinen auf den ersten Blick hoch. Im Vergleich zu den Risiken sind sie aber viel zu niedrig. Wer als Privatanleger hier mit mindestens 50.000 € einsteigt, braucht viel Vertrauen.

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Wer beim Gold auf die Spekulations-Rallye setzt, sollte sich über die Risiken im Klaren sein

Große Investoren setzen auf Gold, weil sie mit einer Blasenbildung rechnen. Dahinter steckt diese Überlegung: Verdient wird an einem irrationalen Preisanstieg. Dann steigt man aus und lässt dadurch die Blase platzen. Kommt es so, werden sich Anleger, die dieser Rallye hinterherhecheln, eine blutige Nase holen.

• Wird Gold zum reinen Spekulationsobjekt, sollten Sie nicht nur auf den Kauf physischen Goldes verzichten. Lassen Sie auch von Goldfonds (ETCs) die Finger, die Gold verbrieft haben. Hier kaufen Sie teuer ein. Die Hinterlegung mit Gold schützt Sie nicht vor einem Kurseinbruch, wenn die Spekulanten aussteigen. Die Abstürze können beträchtlich ausfallen. Bleiben Sie trotzdem dabei, fallen Jahr für Jahr Gebühren an. Das schmälert in der Folge die Performance, die zudem nie besser sein kann als die des Goldpreises.

In spekulativen Marktphasen wie aktuell bieten Aktien von Goldminenbetreibern dagegen gute Chancen. Schon ein relativ hoher Goldpreis erleichtert es den Unternehmen, ihre Profitabilität erheblich zu steigern. Dies wiederum macht es möglich, Dividenden zu zahlen. Ich erinnere an die Aktie von Barrick Gold. Das ist der weltweit größte Produzent mit erheblichen Förderreserven. ISIN: CA0679011084

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