Mietkaution: Fünf wichtige Fragen aus dem Vermieteralltag

Eine Mietkaution ist in Deutschland dringend zu empfehlen: Angesichts von über 2 Mrd. € Mietschulden in Deutschland  müssen Sie sich mithilfe einer Mietkaution schützen. Bestehen Sie deshalb bei jeder Vermietung auf einer Mietkaution. Im Vermieteralltag gibt es dazu viele Unsicherheiten. Hier lesen Sie zum Thema Mietkaution die Antworten auf die häufigsten Fragen.

Ich möchte eine Wohnung vermieten.  In welcher Höhe darf ich von meinem Mieter eine Mietkaution verlangen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass Sie höchstens die dreifache Monatsmiete ohne Betriebskosten als Mietsicherheit vereinbaren dürfen (§ 551 Abs. 1 BGB). Vermieten Sie Gewerberäume, gilt diese Grenze nicht.

Es hat sich herausgestellt, dass meine Mietwohnung um 14 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde. Mein Mieter verlangt nun, dass seine Mietkaution entsprechend reduziert wird. Zu Recht?

Zeigt sich im Laufe des Mietverhältnisses, dass die Mietwohnung um mehr als 10 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde, reduziert sich die geschuldete Miete entsprechend. Die zuvor von Ihrem Mieter gezahlte Mietkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten übersteigt in diesem Fall das gesetzliche Höchstmaß. Folglich kann er eine Reduzierung der Kaution auf die wegen der Flächenabweichung jetzt zu zahlende geminderte Miete verlangen (BGH, Az. VIII RZ 347/04).

In meinem Wohnungsmietvertrag habe ich eine Mietkaution in Höhe von 1.800 € vereinbart, wobei die monatliche Nettokaltmiete bei 550 € liegt. Ist nun die gesamte Kautionsvereinbarung unwirksam?

Ihre Kautionsvereinbarung übersteigt die zulässige Höhe um 150 €, da maximal 1.650 € für die Mietsicherheit hätten vereinbart werden dürfen. Folge hiervon ist aber nicht, dass nun die gesamte Kautionsabrede unwirksam ist, sondern nur der Teil, der über die dreifache Monatsmiete hinausgeht (BGH, Az. VIII ZR 243/03).

Ich vermiete eine kleine Wohnung an eine Studentin, die eine Mietkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten gezahlt hat. Vor Abschluss des Mietvertrages boten mir die Eltern der Studentin eine zusätzliche Bürgschaft an – wohl damit ihre Tochter die Wohnung bekommt. Ist diese Bürgschaft nun unwirksam?

Die Mietkaution ist eine wichtige Absicherung gegen nichtzahlende MIeter. Vielleicht haben Sie sich diese 5 fragen ja auch schon gestellt.

Nein, denn in diesem Fall erfüllen die Eltern mit der Bürgschaft keine Verpflichtung aus dem Mietvertrag, sondern haben Ihnen die zusätzliche Mietsicherheit freiwillig angeboten. In einem solchen Fall ist es ausnahmsweise möglich, dass Ihre Mietkaution die gesetzlich zulässige Kautionshöhe übersteigt.

Der Mietvertrag mit meinem Wohnungsmieter ist sehr alt, und zwar aus dem Jahr 1980. Darin ist vereinbart, dass die Kaution nicht verzinst werden muss. Mein Mieter meint, das widerspreche geltendem Recht. Stimmt das? 

In der Tat ist jede Mietsicherheit zu verzinsen, doch es gibt zwei Ausnahmen: Zum einen, wenn Sie Wohnraum in einem Jugend- oder Studentenwohnheim vermieten. Dann brauchen Sie die Kaution nicht zu verzinsen. Die zweite Ausnahme betrifft Ihren Fall: Wurde in einem vor dem 01.01.1983 geschlossenen Mietvertrag die Verzinsungspflicht ausgeschlossen, ist diese Vereinbarung rechtens.

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