Kennen Sie die Risiken bei Mischmietverträgen?

Aufpassen bei Mischmietverträgen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Immobilien, Wohnungen oder Räume vermieten, dürfte in den meisten Fällen die Nutzung durch den Mieter sehr klar geregelt sein. Entweder handelt es sich um eine Gewerbevermietung oder die Vermietung von Wohnraum. Doch gibt es auch Situationen, wo eine gemischte Nutzung der Räume geplant ist. Dann sollten Sie als Vermieter genau aufpassen, denn der Bundesgerichtshof hat in einem neuen Urteil (Az. VIII ZR 376/13) die Rechte von Mietern Ihnen gegenüber deutlich gestärkt.

Der zugrunde liegende Fall: Ein Mieter hatte im Erdgeschoss eines Mietshauses eine Hypnosepraxis betrieben. Gleichzeitig bewohnte er im Obergeschoss eine Wohnung. Mieter und Vermieter waren sich bei Vertragsschluss über die gemischte Nutzung des Objekts durchaus einig.

Allerdings lag dieser Nutzungskonstruktion ein Mietvertrag zugrunde, der zwar die Nutzung der unteren Räume als Praxis gestattete, aber nicht weiter zwischen Wohnzweck und gewerblicher Nutzung differenzierte. Als der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigte, widersprachen die Mieter, worauf eine Räumungsklage erfolgte. Diese landete vor dem BGH, wo sie abgelehnt wurde.

Wohnen geht vor Gewerbe

Die Begründung des Bundesgerichtshofs: In solchen Fällen geht das Wohnen vor. Überwiegt die gewerbliche Nutzung nicht eindeutig, könnten Gerichte von Wohnraumvermietung ausgehen. Das kann weitreichende Konsequenzen für Sie haben. Denn dann sind Sie mit etwaigen Räumungsklagen nur erfolgreich, wenn Sie entsprechenden Eigenbedarf geltend machen können.

Deshalb sollten Sie bei Mischvermietungen wie im vorliegenden Fall auf einige Aspekte achten, um sich gegen mögliche Nachteile bei der Auflösung des Mietverhältnisses zu schützen.

So schützen Sie sich vor Nachteilen

Ganz wichtig: Es ist bei solchen Mischvermietungen der Abschluss zweier gesonderter Verträge zu empfehlen. Das beseitigt zwar nicht die Schwierigkeit bei Kündigung des Wohnmietvertrages. Doch es besteht die gute Chance, dass quasi als Folge einer Kündigung des Gewerbemietvertrages auch die Wohnung frei wird.

Hinzu kommt: Vereinbaren Sie den gewerblichen Mietvertrag mit der Zahlung von Umsatzsteuer. Das unterstreicht den gewerblichen Charakter der Vermietung nochmals. Hinzu kommt, dass Sie im Gewerbe-Mietvertrag auch bestimmte Laufzeiten festlegen sollten.

Gewerbliche Nutzung: Ihre Zustimmung ist gefragt

Grundsätzlich sei auch noch einmal daran erinnert: Haben Sie ein Objekt ausschließlich zum Wohnen vermietet, müssen Sie gewerbliche Nutzung nicht dulden. Wenn der Mieter seine Wohnung dennoch ungefragt zum Büro macht, kann das ein vertragswidriger Gebrauch sein. Soll etwa an der Türklingel ein Firmenname auftauchen, ist dazu Ihre Zustimmung als Vermieter erforderlich. Diese brauchen Sie aber nur zu geben, wenn die Geschäftstätigkeit keine negativen Auswirkungen hat.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“